Průvodce prodejce

Polsko · transakční praxe

10 nejdůležitějších tipů pro prodej nemovitostí v Polsku

Níže uvedené pokyny popisují polskou transakční realitu podle právního stavu a praxe k datu zveřejnění. Nenahrazují analýzu konkrétního katastru nemovitostí a hypoték, smlouvy ani individuální právní, daňové, úvěrové nebo technické poradenství.

1. Začněte s právem na nemovitost, ne s inzerátem. Stáhněte si aktuální obsah katastru nemovitostí a hypoték a připravte si doklad o koupi: notářský zápis, usnesení o dědictví, potvrzení o dědictví nebo jiný vhodný dokument. Zkontrolujte všechny čtyři oddíly knihy, včetně pohledávek, věcných břemen a hypoték. Pokud provozovna nemá knihu, určete doklady požadované družstvem a notářem.
2. Před stanovením minimální ceny si vypočítejte daň. Soukromý prodej před uplynutím pěti let od konce roku nákupu nebo výstavby může vyžadovat PIT-39 a daň z příjmu. Výjimka pro účely osobního bydlení má zákonné lhůty a podmínky; výdaje musí být doloženy. V případě dědictví, darování, společného jmění nebo podnikatelské činnosti požádejte o posouzení konkrétního případu daňového poradce.
3. Vyřešte hypotéku s bankou, než najdete kupce. V bance si vyžádejte aktuální zůstatek, podmínky předčasného splacení, číslo technického účtu a doklad o podmínkách udělení souhlasu se zrušením hypotéky. Datum vypršení platnosti bankovních certifikátů musí být synchronizováno se smlouvou a financováním kupujícího.
4. Sbírejte stavební a prostorové dokumenty. Připravte si potvrzení o nedoplatcích, informace o nájmu, fondu rekonstrukcí, usneseních a plánovaných pracích a také dokumenty týkající se registrace nebo pronájmu, pokud jsou důležité. Kupující by si měli být vědomi nákladů a závazků, které nejsou zobrazeny na fotografiích.
5. Objednejte si průkaz energetické náročnosti včas. Při prodeji stávajících prostor nebo budovy prodávající zpravidla poskytne kupujícímu potvrzení při uzavření smlouvy; tohoto práva se kupující nemůže vzdát. Samotné číslo certifikátu by mělo být součástí oznámení, pokud byl certifikát připraven.
6. Cena na základě srovnatelných nemovitostí a reálné poptávky. Nabídkové ceny ukazují očekávání prodejců, nikoli výsledek transakce. Porovnejte stejný typ zákona, standard, stáří budovy, podlahu, expozici, mikroumístění a datum dat; ve Varšavě také použijte veřejný rejstřík cen nemovitostí, pamatujte na zpoždění a rozsah údajů.
7. Zkontrolujte nabídku kupujícího jako balíček podmínek. Cena je pouze jedním prvkem. Požádejte o informace o zdroji financování, časové náročnosti, prodeji jiné nemovitosti a podmínkách banky. Nižší, dobře zajištěná nabídka může být schůdnější než vyšší nabídka se spoustou podmínek.
8. Nepoužívejte zálohu a platbu předem zaměnitelně. Občanský zákoník přiznává vkladu určité účinky, pokud se strany nerozhodnou jinak. Do návrhu smlouvy zapište povahu platby, podmínky pro její vrácení nebo zadržení, lhůty, dokumenty a důsledky odmítnutí úvěru, před převodem peněz.
9. Přizpůsobte formu předběžné smlouvy riziku. Smlouva ve formě notářského zápisu může poskytovat silnější nároky než jednoduchá písemná forma, vyžaduje však náklady a pečlivý návrh. Notář je nestranný; v případě kontroverzní nebo neobvyklé situace by měl právník prodávajícího analyzovat zájmy prodávajícího.
10. Uzavřít obchod protokolem, ne samotným aktem. Dohodněte si platební mechanismus, datum vydání, vybavení, stavy měřidel, počet klíčů, podklady pro společenství či družstvo a způsob vyúčtování poplatků. Do protokolu zaznamenejte stav prostor a všeho, co v nemovitosti zůstává.