دليل البائع

بولندا · ممارسة المعاملات

أهم 10 نصائح لبيع العقارات في بولندا

تصف الإرشادات الواردة أدناه واقع المعاملات البولندية وفقًا للوضع القانوني والممارسات في تاريخ النشر. وهي لا تحل محل تحليل سجل محدد للأراضي والرهن العقاري أو العقد أو المشورة القانونية أو الضريبية أو الائتمانية أو الفنية الفردية.

1. ابدأ بحق الملكية وليس بالإعلان. قم بتنزيل المحتوى الحالي لسجل الأراضي والرهن العقاري وقم بإعداد وثيقة الشراء: سند توثيقي، أو قرار ميراث، أو شهادة ميراث أو أي مستند آخر مناسب. تحقق من جميع الأقسام الأربعة للكتاب، بما في ذلك المطالبات وحقوق الارتفاق والرهون العقارية. إذا لم يكن لدى المبنى كتاب، تحديد المستندات المطلوبة من قبل التعاونية وكاتب العدل.
2. احسب الضريبة قبل تحديد الحد الأدنى للسعر. قد يتطلب البيع الخاص قبل انقضاء خمس سنوات من نهاية سنة الشراء أو البناء PIT-39 وضريبة الدخل. الإعفاء لأغراض السكن الشخصي له مواعيد نهائية وشروط قانونية؛ يجب توثيق النفقات. في حالة الميراث أو التبرع أو الملكية المشتركة أو النشاط التجاري، اطلب من مستشار الضرائب تقييم الحالة المحددة.
3. قم بتسوية الرهن العقاري مع البنك قبل العثور على مشتري. اسأل البنك عن الرصيد الحالي وشروط السداد المبكر ورقم الحساب الفني ووثيقة تحدد شروط منح الموافقة على إلغاء الرهن العقاري. يجب أن يتزامن تاريخ انتهاء الشهادات المصرفية مع العقد وتمويل المشتري.
4. جمع وثائق البناء والمباني. قم بإعداد شهادة عدم وجود متأخرات ومعلومات عن الإيجار وصندوق الترميم والقرارات والأعمال المخطط لها وكذلك المستندات المتعلقة بالتسجيل أو الإيجار إذا كانت مهمة. يجب أن يكون المشترون على دراية بالتكاليف والالتزامات التي لا تظهر في الصور.
5. اطلب شهادة أداء الطاقة الخاصة بك في الوقت المناسب. عند بيع مبنى أو مبنى قائم، يقوم البائع عمومًا بتزويد المشتري بشهادة عند إبرام العقد؛ ولا يجوز للمشتري التنازل عن هذا الحق. ويجب أن يتم تضمين رقم الشهادة نفسه في الإعلان، إذا تم إعداد الشهادة.
6. السعر يعتمد على الخصائص المماثلة والطلب الحقيقي. تظهر أسعار العرض توقعات البائعين، وليس نتيجة الصفقة. قارن نفس نوع القانون والمعايير وعمر المبنى والأرضية والتعرض والموقع الجزئي وتاريخ البيانات؛ في وارسو، استخدم أيضًا سجل أسعار العقارات العام، مع تذكر التأخير ونطاق البيانات.
7. تحقق من عرض المشتري كمجموعة من الشروط. السعر عنصر واحد فقط. اطلب معلومات حول مصدر التمويل، والوقت اللازم، وبيع عقار آخر، وشروط وأحكام البنك. قد يكون العرض الأقل والمؤمن جيدًا أكثر جدوى من العرض الأعلى الذي يتضمن الكثير من الشروط.
8. لا تستخدم الودائع والدفعات المقدمة بالتبادل. ويعطي القانون المدني للإيداع آثارا معينة، ما لم يقرر الطرفان خلاف ذلك. اكتب في مسودة الاتفاقية طبيعة الدفع وشروط إعادته أو الاحتفاظ به والمواعيد النهائية والمستندات وعواقب رفض الائتمان، قبل تحويل الأموال.
9. مطابقة شكل العقد المبدئي للخطر. قد يوفر العقد في شكل سند توثيقي مطالبات أقوى من النموذج المكتوب البسيط، ولكنه يتطلب تكلفة وتصميمًا دقيقًا. كاتب العدل محايد. في حالة وجود موقف مثير للجدل أو غير عادي، يجب على محامي البائع تحليل مصالح البائع.
10. أغلق الصفقة بالبروتوكول، وليس الفعل نفسه. الاتفاق على آلية الدفع وتاريخ الإصدار والمعدات وقراءات العدادات وعدد المفاتيح والمستندات الخاصة بالجمعية أو التعاونية وطريقة تسديد الرسوم. سجل في التقرير حالة المبنى وكل ما تبقى في العقار.