Sijoittajan oppaat

Puola · sijoittaminen

10 tärkeintä vinkkiä kiinteistösijoittajalle Puolassa

Alla olevat ohjeet kuvaavat Puolan transaktiotodellisuutta julkaisupäivän juridisen aseman ja käytännön mukaisesti. Ne eivät korvaa tietyn kiinteistö, ja kiinnitysrekisterin, sopimuksen tai yksittäisen oikeudellisen, verotuksen, luotto, tai teknisen neuvonnan analysointia.

1. Selvitä verorakenne ja toiminta ennen ostamista. Yksityinen vuokra-, liike-, yritys-, asuin, ja liiketilojen vuokraus voi johtaa erilaisiin PIT-, CIT-, ALV-, PCC, ja kustannusseuraamuksiin. Älä valitse lomaketta vain yhden verokannan perusteella.
2. Erottele tarjoushinta kaupan arvosta. Vertaa Varsovassa ilmoituksia kiinteistöhintarekisterin tietoihin ottaen huomioon päivämäärä, lakityyppi, standardi, pinta-ala, kerros, rakennus ja mikrosijainti. Piirin mediaani ei hinnoittele tiettyä yksikköä.
3. Tarkista strategian täydellinen oikeudellinen asema ja toteutettavuus. Kiinteistö, ja kiinnitysrekisteri on alku. Tarkista ostoasiakirja, vuokralaiset, rasitteet, vaateet, kiinnitys, käyttötapa, tilojen riippumattomuus ja suunnitellun toiminnan vaatimustenmukaisuus määräysten ja rakennusasiakirjojen kanssa.
4. Lue paikallissuunnitelma ja sijoitusympäristö. Paikalliset kehittämissuunnitelmat, vireillä olevat suunnitelmat, luonnonsuojelu, suunnitellut tiet ja uudet investoinnit vaikuttavat vuokrasopimukseen, näkymään ja jälleenmyynnin maksuvalmiuteen. Suunnitelman puuttuminen ei tarkoita riskin puuttumista, tarkista myös aluetta koskevat päätökset ja kaupunkitutkimukset.
5. Laske tulos kaikkien kustannusten jälkeen. Sisällytä transaktioverot, notaari, rahoitus, kunnostus, laitteet, vakuutus, hallinto, yhteisömaksut, vapaat työpaikat, korjaukset, kiinteistöverot ja myyntikustannukset. Bruttokantavuus erotetaan rahoituksen jälkeisestä kassavirrasta.
6. Älä ota asunnon poistoja ilman todentamista. Puolan säännökset rajoittavat rakennusten ja asuintilojen veropoistoja; liiketilat ja tietyt rakenteet vaativat erillisen arvioinnin. Sijoitusmallin tulisi toimia myös konservatiivisella verotuksella.
7. Selvitä, onko liiketoimi arvonlisäveron vai PCC:n alainen. Myyjän asema, omaisuuden tyyppi, ensimmäinen asunto ja käyttötapa voivat muuttaa maksuja ja arvonlisäveron vähennysmahdollisuutta. Liiketilojen ja yrittäjiltä hankittujen hankintojen tapauksessa analyysi ennen sopimuksen allekirjoittamista on erityisen tärkeää.
8. Tarkista rakennuksen kunto, ei vain tiloja. Yhteisön päätökset, peruskorjausrahasto, katto, julkisivu, hissit, nousuputket, autotalli ja oikeusriidat voivat aiheuttaa tulevia tukia tai määräaikaisia vuokrarajoituksia. Pyydä asiakirjoja ja pöytäkirjoja, älä vain välittäjän suullista vakuutusta.
9. Testaa tietyn tuotteen kysyntää. Alueen asukasmäärä ei riitä. Tarkista kilpailukykyiset tilat, esittelyaika, kausiluonteisuus, vuokralainen profiili, pääsy, yliopistot tai toimistot ja vaihtoehtojen kustannukset. Konservatiivisen vaihtoehdon tulisi sisältää alhaisempi vuokra ja tyhjiö.
10. Kirjoita poistumissuunnitelmasi muistiin ennen sisääntuloa. Selvitä, kenelle tilat voidaan myydä edelleen, miten rahoitus vaikuttaa ajoitukseen, mikä toimii lisää likviditeettiä ja mitä teet, jos verot tai kysyntä muuttuvat. Sijoitus ilman vaihtoehtoista skenaariota on enemmän riippuvainen yhdestä oletuksesta.