Poradnik sprzedającego

Polska · praktyka transakcyjna

10 najważniejszych wskazówek dla sprzedającego nieruchomość w Polsce

Poniższe wskazówki opisują polskie realia transakcyjne według stanu prawnego i praktyki na dzień publikacji. Nie zastępują analizy konkretnej księgi wieczystej, umowy ani indywidualnej porady prawnej, podatkowej, kredytowej lub technicznej.

1. Zacznij od prawa do nieruchomości, nie od ogłoszenia. Pobierz aktualną treść księgi wieczystej i przygotuj dokument nabycia: akt notarialny, postanowienie spadkowe, akt poświadczenia dziedziczenia albo inny właściwy dokument. Sprawdź wszystkie cztery działy księgi, w tym roszczenia, służebności i hipoteki. Jeżeli lokal nie ma księgi, ustal dokumenty wymagane przez spółdzielnię i notariusza.
2. Policz podatek przed ustaleniem minimalnej ceny. Prywatna sprzedaż przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania może wymagać PIT-39 i podatku od dochodu. Zwolnienie związane z własnymi celami mieszkaniowymi ma ustawowe terminy i warunki; wydatki trzeba udokumentować. Przy spadku, darowiźnie, majątku wspólnym lub działalności gospodarczej poproś doradcę podatkowego o ocenę konkretnego przypadku.
3. Uporządkuj hipotekę z bankiem jeszcze przed znalezieniem kupującego. Poproś bank o aktualne saldo, warunki wcześniejszej spłaty, numer rachunku technicznego oraz dokument określający warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki. Termin ważności bankowych zaświadczeń trzeba zsynchronizować z umową i finansowaniem kupującego.
4. Zbierz dokumenty budynku i lokalu. Przygotuj zaświadczenie o braku zaległości, informacje o czynszu, funduszu remontowym, uchwałach i planowanych pracach, a także dokumenty dotyczące meldunku lub najmu, jeśli są istotne. Kupujący powinien poznać koszty i zobowiązania, których nie widać na zdjęciach.
5. Zamów świadectwo charakterystyki energetycznej w odpowiednim czasie. Przy sprzedaży istniejącego lokalu lub budynku sprzedający co do zasady przekazuje nabywcy świadectwo przy zawarciu umowy; nabywca nie może zrzec się tego prawa. Sam numer świadectwa powinien znaleźć się w ogłoszeniu, jeżeli świadectwo zostało sporządzone.
6. Wyceniaj na podstawie porównywalnych nieruchomości i realnego popytu. Ceny ofertowe pokazują oczekiwania sprzedających, nie wynik transakcji. Porównuj ten sam rodzaj prawa, standard, wiek budynku, piętro, ekspozycję, mikrolokalizację i datę danych; w Warszawie korzystaj również z publicznego Rejestru Cen Nieruchomości, pamiętając o opóźnieniu i zakresie danych.
7. Sprawdzaj ofertę kupującego jako pakiet warunków. Cena jest tylko jednym elementem. Poproś o informację o źródle finansowania, wymaganym czasie, sprzedaży innej nieruchomości i warunkach banku. Niższa, dobrze zabezpieczona propozycja może być bardziej wykonalna niż wyższa oferta z wieloma warunkami.
8. Nie używaj zamiennie zadatku i zaliczki. Kodeks cywilny nadaje zadatkowi określone skutki, jeżeli strony nie postanowią inaczej. W projekcie umowy zapisz charakter wpłaty, warunki jej zwrotu lub zatrzymania, terminy, dokumenty i konsekwencje odmowy kredytu, zanim pieniądze zostaną przekazane.
9. Dopasuj formę umowy przedwstępnej do ryzyka. Umowa w formie aktu notarialnego może dawać silniejsze roszczenia niż zwykła forma pisemna, ale wymaga kosztu i starannego projektu. Notariusz jest bezstronny; przy spornej lub nietypowej sytuacji własny prawnik powinien przeanalizować interes sprzedającego.
10. Zamknij transakcję protokołem, nie samym aktem. Uzgodnij mechanizm płatności, termin wydania, wyposażenie, stany liczników, liczbę kluczy, dokumenty dla wspólnoty lub spółdzielni i sposób rozliczenia opłat. W protokole zapisz stan lokalu oraz wszystko, co pozostaje w nieruchomości.