מדריך למוכר

פולין · נוהג עסקאות

10 הטיפים החשובים ביותר למכירת נדל"ן בפולין

ההנחיות להלן מתארות את מציאות העסקאות הפולנית על פי המצב המשפטי והנוהג נכון למועד הפרסום. הם אינם מחליפים ניתוח של פנקס קרקע ומשכנתאות ספציפיים, חוזה או ייעוץ משפטי, מס, אשראי או ייעוץ טכני ספציפי.

1. התחל עם הזכות על הנכס, לא עם הפרסומת. הורידו את התוכן העדכני של רישום המקרקעין והמשכנתאות והכינו את מסמך הרכישה: שטר נוטריוני, החלטת ירושה, תעודת ירושה או מסמך מתאים אחר. בדוק את כל ארבעת חלקי הספר, לרבות תביעות, הקלות ומשכנתאות. אם במקום אין ספר, קבעו את המסמכים הנדרשים על ידי הקואופרטיב והנוטריון.
2. חשב את המס לפני קביעת מחיר המינימום. מכירה פרטית לפני תום חמש שנים מתום שנת הרכישה או הבנייה עשויה לדרוש PIT-39 ומס הכנסה. לפטור למטרות דיור אישי מועדים ותנאים סטטוטוריים; יש לתעד את ההוצאות. במקרה של ירושה, תרומה, רכוש משותף או פעילות עסקית, בקשו מיעץ מס להעריך את המקרה הספציפי.
3. יש לסדר את המשכנתא בבנק לפני שמוצאים קונה. בקשו מהבנק את היתרה השוטפת, תנאי פירעון מוקדם, מספר חשבון טכני ומסמך המפרט את התנאים למתן הסכמה לביטול המשכנתא. יש לסנכרן את תאריך התפוגה של אישורי הבנק עם החוזה והמימון של הקונה.
4. איסוף מסמכי בניין וחצרים. הכינו אישור על אי פיגור, מידע על דמי השכירות, קרן שיפוצים, החלטות ועבודות מתוכננות וכן מסמכים לגבי רישום או שכירות, במידה ויש להם חשיבות. קונים צריכים להיות מודעים לעלויות והתחייבויות שאינן מוצגות בתמונות.
5. הזמינו את תעודת ביצועי האנרגיה שלכם בזמן טוב. בעת מכירת מקום או בניין קיים, המוכר בדרך כלל מספק לקונה אישור עם כריתת החוזה; הקונה אינו יכול לוותר על זכות זו. יש לכלול את מספר התעודה עצמו בהודעה, אם התעודה הוכנה.
6. המחיר מבוסס על נכסים דומים וביקוש אמיתי. מחירי ההצעה מראים את הציפיות של המוכרים, לא את תוצאת העסקה. השווה את אותו סוג של חוק, תקן, גיל בנייה, קומה, חשיפה, מיקום מיקרו ותאריך נתונים; בוורשה, השתמש גם בפנקס מחירי הנדל"ן הציבורי, זכור את העיכוב וההיקף של הנתונים.
7. בדוק את הצעת הקונה כחבילת תנאים. המחיר הוא רק מרכיב אחד. בקשו מידע על מקור המימון, הזמן הנדרש, מכירת נכס אחר ותנאי הבנק. הצעה נמוכה יותר ומאובטחת עשויה להיות ריאלית יותר מהצעה גבוהה יותר עם הרבה תנאים.
8. אין להשתמש בפיקדון ובתשלום מקדמה לסירוגין. הקוד האזרחי נותן לפיקדון השפעות מסוימות, אלא אם כן הצדדים יחליטו אחרת. בטיוטת ההסכם רשמו את מהות התשלום, התנאים להחזרתו או שמירתו, מועדים, מסמכים והשלכות סירוב האשראי, לפני העברת הכסף.
9. התאימו את צורת החוזה המקדים לסיכון. חוזה בצורת שטר נוטריוני עשוי לספק טענות חזקות יותר מטופס כתוב פשוט, אך דורש הוצאות ותכנון קפדני. הנוטריון חסר פניות; במקרה של מצב שנוי במחלוקת או חריג, עורך הדין של המוכר עצמו צריך לנתח את האינטרסים של המוכר.
10. סגור את העסקה עם הפרוטוקול, לא המעשה עצמו. יש להסכים על מנגנון התשלום, תאריך שחרור, ציוד, קריאת מונים, מספר מפתחות, מסמכים לקהילה או לקואופרטיב ואופן הסדרת האגרות. בדוח רשמו את מצב המתחם וכל מה שנותר בנכס.