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バイヤーズガイド
過払いや混乱なくアパートや家を購入するのに役立つ記事。
ニーズ、予算、境界条件
オファーを検討し始める前に、必要なニーズと好みを分離する価値があります。場所、最大移動時間、部屋の数、エレベーターの有無、フロア、バルコニー、駐車スペース、購入予定日には、確立された階層が必要です。これがないと、新しいオファーごとに基準が変更され、比較がより困難になります。
予算には、価格だけでなく、取引コスト、資金調達、改修、設備、予期せぬ工事の準備金も含める必要があります。ローンに関しては、拘束力のあるオファーを提出する前に、キャパシティと書類についての話し合いを開始する必要があります。
- 絶対のことを3つと、諦めてもいいことを3つ書き出す。
- 広告に表示される価格だけでなく、合計予算の上限を設定します。
- 住所名だけではなく、毎日の通勤、近所、再販の流れに基づいて近隣を比較します。
- 検査、決定、資金調達、移転の期間を準備します。
オファーを比較し、検査を実施する方法
写真は内覧する物件を選ぶのに役立ちますが、騒音、時間帯の明るさ、匂い、共用エリアの状態、周囲の環境の良さなどは写りません。検査の際には、変更できない機能と改善できる要素を分けて検討するとよいでしょう。
- レイアウト、露出、眺望、騒音、実用的な家具の配置の可能性を確認します。
- 階段、エレベーター、地下室または倉庫、ガレージ、およびそのすぐ近くを確認してください。
- 設置、実施された改修、計画された工事、月々のメンテナンス費用についてお問い合わせください。
- 第一印象を覚えておくのではなく、後で事実を比較できるように、物件ごとに同じ情報を記録します。
オファーを送信する前に確認すること
検証の範囲は、流通市場か流通市場か、敷地に対する権利の種類、資金調達方法、建物の状態によって異なります。提案に拘束力が生じる前に、法的、技術的、財務状況を理解し、公証人、弁護士、信用アドバイザー、または技術専門家の助けが必要な問題を把握する必要があります。
- 土地と抵当権の登記簿、所有権の基礎と不動産データのコンプライアンス、
- 使用上の制約、第三者、テナントの権利、およびその他の制限、
- コミュニティや協同組合に対する債務状況、重要な決議や計画されている改修、
- 敷地および建物の技術的状態と購入後の実際の作業範囲、
- 予約条件、事前合意、デポジット、日付、資金源。
オファー、交渉、契約、引き渡し
優れた購入提案書には、単なる価格以上のものが記載されています。契約締結日、資金調達方法、支払いの金額と性質、引き渡し予定日、敷地内に残る設備、満たさなければならない条件が重要です。
- 提案を正当化します。 敷地の状況、相場比較、工事費、取引条件などを踏まえて決定します。
- 契約書草案を確認します。 署名する前に、期限、手付金または前払い、不履行の影響、および書類のリストを理解する必要があります。
- 資金調達を調整します。 銀行、公証人、販売者、アドバイザーは同じスケジュールに従って業務を行う必要があります。
- ピックアップを準備します。 プロトコル、メーター、キー、機器、最終的な決済により、形式的にだけでなく実質的にプロセスが完了します。
ポーランド・取引慣行
ポーランドの不動産購入者にとって最も重要な 10 のヒント
以下のガイドラインでは、発行日現在の法的地位と実務に従ってポーランドの取引の現実について説明しています。これらは、特定の土地および抵当登録簿、契約書、または個別の法律、税金、クレジット、または技術的なアドバイスの分析に代わるものではありません。
- トランザクション全体の予算を立てます。 価格に加えて、公証人、裁判所手数料、PCCの可能性、手数料、銀行評価、保険、改修費、準備金も含まれます。流通市場では、PCC は通常 2% ですが、最初のアパートまたは住宅の法定免除は特定の条件を満たすかどうかによって異なります。公証人は証書に基づいて徴税額を評価します。
- 土地と抵当権の登記簿を自分で確認してください。 不動産、所有者または永久用益権、セクション III の権利と請求権、およびセクション IV の抵当権の指定を確認します。販売者から送信されたスクリーンショットに頼らず、公式の EKW システムと台帳番号を使用してください。
- 本と購入書類および実際の状況を比較してください。 売主がどのような根拠で不動産を購入したか、配偶者、共同所有者、相続人、または裁判所の同意が必要かどうか、建物が賃貸ではないかどうかを判断します。エリア、番号、使用方法に相違がある場合は、デポジットを支払う前に説明が必要です。
- コミュニティや協同組合の文書を読んでください。 手数料の金額、残高、改修資金、最近の解決策、計画されている改修、紛争、建物の管理方法について質問します。建物に高額な工事が必要な場合、敷地の価格が安いことが明らかになる場合があります。
- 公式計画図で周囲の状況を確認してください。 窓からの景色や空き地も変わるかもしれません。該当する地域計画、進行中の計画、決定事項、および都市地図を参照してください。近隣地域の指定、計画された道路、輸送路線、保全制限を確認してください。
- 発行市場では、予約する前に目論見書をリクエストしてください。 目論見書を契約草案、スケジュール、許可、基準、土地登記簿、および住宅エスクロー口座情報と比較します。プロジェクトが開発者保証基金の対象であるかどうか、および予約料金の返金ルールを確認してください。
- 独立した専門家に受け入れまたは技術検査を実施してもらいます。 設置状態、湿気、換気、建具、レベル、熱橋、共用部分は、化粧品よりもコストに大きく影響します。建物の築年数や種類に合わせて調査範囲を調整します。
- ローンと契約スケジュールを調整します。 最初の決定は支払いを保証するものではありません。協定では、書類の交付、評価、決定、安全保障の確立、資金の動員などの現実的な期限を規定し、融資を拒否した場合の影響を明確に記載する必要がある。
- 値段だけでなく交渉もしてください。 設備、引き渡し日、欠陥の除去、住宅ローンの返済、書類、支払い条件、引き渡し日までの施設に対する責任は、わずかな価格差よりも大きな価値がある場合があります。
- 行為の前にクロージングを準備します。 権利書草案を読み、独立したチャネルを通じて口座と支払い源を確認し、土地と抵当権の登記申請書と移転プロトコルを確立します。受領後は、証書、確認書、エネルギー証明書、技術文書、決済書を保管してください。
ガイダンスの情報源と根拠
よくある質問
よくある質問
まずは相談から始めてもいいですか？
はい。短い会話で、見積もり、オファーの選択、契約に関するサポート、または完全な代理が必要かどうかを判断できます。
AIを使っていますか？
はい。 AI は分析、データ整理、作業整理をサポートします。アドバイザーはクライアントとの連絡、交渉、提案を担当します。
ポーランド語と英語でサポートしてくれますか?
はい。私たちはポーランド人のクライアント、駐在員、および海外のクライアントと協力しています。
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