Руководство продавца

Польша · практика сделок

10 самых важных советов по продаже недвижимости в Польше

Приведенные ниже рекомендации описывают реалии польских сделок в соответствии с правовым статусом и практикой на дату публикации. Они не заменяют анализ конкретного земельного и ипотечного реестра, договора или индивидуальных юридических, налоговых, кредитных или технических консультаций.

1. Начинайте с права на собственность, а не с рекламы. Загрузите актуальное содержание земельно-ипотечной книги и подготовьте документ о покупке: нотариальный акт, решение о наследстве, свидетельство о наследстве или другой соответствующий документ. Проверьте все четыре раздела книги, включая претензии, сервитуты и ипотеку. Если в помещении нет книги, определите документы, необходимые кооперативу и нотариусу.
2. Рассчитайте налог, прежде чем устанавливать минимальную цену. Частная продажа до истечения пяти лет с конца года покупки или строительства может потребовать НДФЛ-39 и подоходного налога. Освобождение для целей личного жилья имеет установленные законом сроки и условия; расходы должны быть документально подтверждены. В случае наследства, дарения, совместного имущества или предпринимательской деятельности попросите налогового консультанта оценить конкретный случай.
3. Прежде чем найти покупателя, разберитесь с ипотекой в банке. Запросите в банке текущий баланс, условия досрочного погашения, номер технического счета и документ, определяющий условия предоставления согласия на аннулирование ипотеки. Срок действия банковских сертификатов должен быть синхронизирован с договором и финансированием покупателя.
4. Собрать документы на здание и помещение. Подготовьте справку об отсутствии задолженности, сведения об арендной плате, фонде ремонта, решениях и запланированных работах, а также документы о регистрации или аренде, если они важны. Покупатели должны знать о расходах и обязательствах, которые не показаны на фотографиях.
5. Закажите сертификат энергоэффективности заранее. При продаже существующего помещения или здания продавец, как правило, при заключении договора предоставляет покупателю сертификат; покупатель не может отказаться от этого права. Сам номер сертификата должен быть указан в объявлении, если сертификат подготовлен.
6. Цена основана на сопоставимых объектах недвижимости и реальном спросе. Цены предложения отражают ожидания продавцов, а не результат сделки. Сравните один и тот же тип закона, стандарт, возраст здания, этаж, подверженность, микролокацию и дату данных; в Варшаве также используйте публичный реестр цен на недвижимость, помня о задержке и объеме данных.
7. Ознакомьтесь с предложением покупателя в виде пакета условий. Цена, это только один элемент. Запросите информацию об источнике финансирования, необходимом времени, продаже другой недвижимости и условиях банка. Более низкое, хорошо обеспеченное предложение может быть более реальным, чем более высокое предложение с множеством условий.
8. Не используйте депозит и аванс как взаимозаменяемые понятия. Гражданский кодекс наделяет задаток определенными последствиями, если стороны не примут иного решения. В проекте договора пропишите характер платежа, условия его возврата или удержания, сроки, документы и последствия отказа в кредите, до передачи денег.
9. Сопоставьте форму предварительного договора с риском. Контракт в форме нотариального акта может обеспечивать более серьезные требования, чем простая письменная форма, но требует затрат и тщательной разработки. Нотариус беспристрастен; В случае возникновения спорной или нестандартной ситуации собственный юрист продавца должен проанализировать интересы продавца.
10. Заключайте сделку протоколом, а не самим актом. Согласуйте механизм оплаты, дату сдачи, оборудование, показания счетчиков, количество ключей, документы на коммуналку или кооператив и способ расчета платы. В отчете зафиксируйте состояние помещения и всего, что осталось в собственности.