Ягела і партнёры Нерухомасць
Панарама Варшавы

База ведаў · інвеставанне ў нерухомасць

Даведнік інвестара

Кантэнт пра прыбытковасць, выбар месца і рызыкі, звязаныя з інвеставаннем у кватэры.

Запланаваць кансультацыю

Пачніце з інвестыцыйнай дысертацыі, а не з выпадковай прапановы

Спачатку трэба вызначыць крыніцу рэнтабельнасці інвестыцый: бягучая арэнда, паляпшэнне стандарту, змена выкарыстання, павелічэнне кошту ў доўгатэрміновай перспектыве або спалучэнне некалькіх элементаў. Толькі пасля гэтага можна ацаніць, ці адпавядае канкрэтная нерухомасць плану.

  • інвестыцыйны гарызонт і меркаваны момант выхаду,
  • мэтавы арандатар або пакупнік і іх рэальныя патрэбы,
  • аб'ём работ, час падрыхтоўкі і ўдзел уласніка,
  • прымальны ўзровень рызыкі, звязаны з павелічэннем фінансавання, вакансій і выдаткаў.

Разлічыце поўны кошт і кансерватыўны даход

Цана пакупкі, гэта толькі пачатак. Аналіз павінен уключаць транзакцыйныя выдаткі, фінансаванне, рэканструкцыю, абсталяванне, страхаванне, кіраванне, падаткі, бягучае тэхнічнае абслугоўванне і перыяды без арандатара. Даход не варта разглядаць як гарантаваную стаўку ад лепшай рэкламы.

Варта падрыхтаваць базавы, асцярожны і напружаны варыянт. Такі аналіз паказвае, якое дапушчэнне мае найбольшы ўплыў на вынік і ці застаюцца інвестыцыі прымальнымі пасля змены часу рамонту, кошту або ўзроўню арэнды.

Мала раёна, важны канкрэтны попыт

У кожным варшаўскім раёне ёсць розныя мікрараёны і профілі попыту арандатараў. Трэба праверыць не толькі камунікацыі і паслугі, але і тып забудовы, планіроўку кватэр, канкурэнтаздольнасць прапановы, сезоннасць і тое, наколькі лёгка будзе прадаць памяшканне іншай групе атрымальнікаў.

Праверка рызыкі і план выхаду

Перад набыццём неабходна праверыць дакументы, тэхнічны стан, абмежаванні выкарыстання і мэтазгоднасць запланаваных работ. Не менш важным з'яўляецца пытанне аб тым, каму і на якіх умовах можа быць прададзена маёмасць, калі стратэгія лізінгу перастала задавальняць ўласніка.

  1. Перад пакупкай праверце юрыдычны і тэхнічны статус.
  2. Параўнайце варыянт самакіравання з коштам і аб'ёмам вонкавага абслугоўвання.
  3. Праверце ўстойлівасць бюджэту да пуставання, рамонту і павольнай падрыхтоўкі памяшканняў.
  4. Укажыце ўмовы, на якіх вы захоўваеце інвестыцыі, змяняеце іх выкарыстанне або прадаеце.

Даходнасць арэнды · метад і калькулятар

Разлічвайце даходнасць на ўвесь інвеставаны капітал, а не толькі на цану пакупкі

Адзін працэнтны паказчык можа хаваць важныя дапушчэнні. Таму мы асобна паказваем валавую арэндную плату, капітал, неабходны для запуску інвестыцыі, і аперацыйны вынік пасля перыяду без арандатара і выдаткаў, якія нясе ўласнік.

Увесь інвеставаны капітал

K = цана пакупкі + выдаткі па здзелцы + рамонт і абсталяванне

Выручка і аперацыйны прыбытак

Валавая гадавая арэндная плата = штомесячная арэндная плата × 12

Эфектыўны даход = штомесячная арэндная плата × (12 − месяцы без арандатара)

NOI = эфектыўны арэндны даход − выдаткі, якія аплачвае арэндадаўца − іншыя аперацыйныя выдаткі

Валавая даходнасць

Адносна цаны пакупкі = валавая гадавая арэндная плата ÷ цана пакупкі × 100%

Адносна ўсяго інвеставанага капіталу = валавая гадавая арэндная плата ÷ K × 100%

Чыстая аперацыйная даходнасць

Чыстая даходнасць = NOI ÷ K × 100%

Гэта каэфіцыент уласнасці да фінансавання і падаткаў на прыбытак, а не прагноз грашовых патокаў інвестара.

Пакрокавы прыклад

Кватэра была набыта за 800 000 zł

  • Кошт пакупкі: 800 000 zł
  • Трансакцыйныя выдаткі: 24 000 zł
  • Рамонт і абсталяванне: 76 000 zł
  • Арэнда: 5 200 zł у месяц
  • Перыяд без арандатара: 1 месяц у год
  • Выдаткі, якія аплачвае арэндадаўца: 450 zł у месяц
  • Іншыя эксплуатацыйныя выдаткі: 1 800 zł у год

Агульны капітал складае 900 000 злотых. Валавая арэндная плата складае 62 400 злотых у год, а эфектыўны даход пасля аднаго месяца вакансіі, 57 200 злотых. Пасля выліку 5400 злотых гадавых выдаткаў уладальніка і 1800 злотых іншых выдаткаў NOI складае 50 000 злотых.

7,8% валавая даходнасць адносна цаны пакупкі 6,9% валавая даходнасць адносна агульнага капіталу 5,6% чыстая аперацыйная даходнасць адносна агульнага капіталу

Уласныя здагадкі

Увядзіце свае значэнні

Уводзьце сумы ў PLN. Можна выкарыстоўваць прабелы як раздзяляльнікі тысяч, а коску або кропку, як дзесятковы раздзяляльнік. Перыяд без арандатара можа складаць частку месяца, напрыклад 0,5.

Увесь інвеставаны капітал900 000 zł
Валавая гадавая арэндная плата62 400 zł
Эфектыўны гадавы даход57 200 zł
Чысты аперацыйны даход50 000 zł
Валавая даходнасць адносна цаны пакупкі7,8%
Валавая даходнасць адносна агульнага капіталу6,9%
Чыстая аперацыйная даходнасць адносна агульнага капіталу5,6%

Калькулятар прызначаны для папярэдняга параўнання сцэнарыяў. Ён не ўлічвае фінансаванне і працэнты па крэдыце, падаходны падатак, амартызацыю, рост кошту нерухомасці або выдаткі на продаж. Выдаткі арэндадаўца, гэта выдаткі, якія не перакладаюцца на арандатара. Вынік не з’яўляецца ацэнкай, інвестыцыйнай рэкамендацыяй або падатковай кансультацыяй.

Польшча · інвеставанне

10 найважнейшых парадаў для інвестараў у нерухомасць у Польшчы

Прыведзеныя ніжэй рэкамендацыі апісваюць рэаліі транзакцый у Польшчы ў адпаведнасці з прававым статусам і практыкай на дату публікацыі. Яны не замяняюць аналізу канкрэтнага зямельнага і іпатэчнага рэестра, дагавора або індывідуальнай юрыдычнай, падатковай, крэдытнай або тэхнічнай кансультацыі.

  1. Перад пакупкай вызначце падатковую структуру і дзейнасць. Прыватная арэнда, прадпрымальніцкая дзейнасць, кампанія, жылыя і камерцыйныя памяшканні могуць прывесці да розных НДФЛ, КПН, ПДВ, PCC і выдаткаў. Не выбірайце форму, заснаваную толькі на адной падатковай стаўцы.
  2. Аддзяліце цану прапановы ад кошту здзелкі. У Варшаве параўнайце рэкламу з дадзенымі з Рэестра коштаў на нерухомасць, улічваючы дату, тып закона, стандарт, плошчу, паверх, будынак і мікрараён. Медыяна раёна не вызначае цану на пэўную адзінку.
  3. Праверыць поўны юрыдычны статус і мэтазгоднасць рэалізацыі стратэгіі. Зямельна-іпатэчны рэестр, пачатак. Праверце дакумент аб куплі, арандатараў, сервітуты, патрабаванні, іпатэку, спосаб выкарыстання, незалежнасць памяшканняў і адпаведнасць запланаванай функцыі нарматывам і будаўнічай дакументацыі.
  4. Прачытайце мясцовы план і інвестыцыйнае асяроддзе. Мясцовыя планы развіцця, незавершаныя планы, абарона захавання, запланаваныя дарогі і новыя інвестыцыі ўплываюць на арэнду, выгляд і ліквіднасць перапродажу. Адсутнасць плана не азначае адсутнасць рызыкі, таксама праверце рашэнні і горадабудаўнічыя даследаванні, даступныя для раёна.
  5. Разлічыце вынік пасля ўсіх выдаткаў. Уключыце падаткі на транзакцыі, натарыуса, фінансаванне, рамонт, абсталяванне, страхаванне, кіраванне, камунальныя зборы, вакансіі, рамонт, падаткі на маёмасць і кошт продажаў. Аддзяліце валавую прыбытковасць ад грашовага патоку пасля фінансавання.
  6. Не мяркуйце амартызацыю кватэры без праверкі. Польскія правілы абмежавалі падатковую амартызацыю будынкаў і жылых памяшканняў; камерцыйныя памяшканні і некаторыя збудаванні патрабуюць асобнай ацэнкі. Інвестыцыйная мадэль таксама павінна працаваць з кансерватыўным падыходам да падаткаў.
  7. Вызначце, ці з'яўляецца здзелка аб'ектам ПДВ або PCC. Статус прадаўца, тып маёмасці, першая занятасць і спосаб выкарыстання могуць змяніць зборы і магчымасць выліку ПДВ. У выпадку камерцыйных памяшканняў і пакупак у прадпрымальнікаў аналіз перад падпісаннем дамовы асабліва важны.
  8. Агледзіце стан будынка, а не толькі памяшканняў. Рашэнні супольнасці, фонд рэканструкцыі, дах, фасад, ліфты, стаякі, гараж і судовыя спрэчкі могуць стварыць будучыя субсідыі або перыядычныя абмежаванні арэнды. Патрабуйце дакументы і пратаколы, а не толькі вуснае запэўніванне пасярэдніка.
  9. Тэст попыту на канкрэтны прадукт. Колькасць жыхароў раёна недастатковая. Праверце канкурэнтныя памяшканні, час уздзеяння, сезоннасць, профіль арандатара, доступ, універсітэты або офісы і кошт альтэрнатыў. Кансерватыўны варыянт павінен уключаць больш нізкую арэнду і вакантнасць.
  10. Запішыце свой план выхаду перад уваходам. Вызначце, каму можна перапрадаць памяшканне, як фінансаванне ўплывае на тэрміны, якія работы павялічваюць ліквіднасць і што вы будзеце рабіць, калі зменяцца падаткі або попыт. Інвестыцыі без альтэрнатыўнага сцэнарыя больш залежаць ад адной здагадкі.

Крыніцы і асновы кіраўніцтва

FAQ

Часта задаюць пытанні

Ці магу я пачаць з кансультацыі?

так. Кароткая размова дазваляе вызначыць, ці патрэбна вам прапанова, выбар прапаноў, падтрымка з кантрактам або поўнае прадстаўніцтва.

Вы карыстаецеся AI?

так. ШІ падтрымлівае аналіз, арганізацыю даных і арганізацыю працы. Саветнік адказвае за кантакт з кліентам, перамовы і рэкамендацыі.

Вы дапамагаеце на польскай і англійскай мовах?

так. Мы працуем з польскімі кліентамі, эмігрантамі і замежнымі кліентамі.

Звязаныя тэмы

Як вызначыць інвестыцыйны тэзіс Стаўка вяртання арэнды Як ацаніць попыт у мікрараёне

Наступны крок

Запланаваць кансультацыю

Коратка апішыце маёмасць, раён або прызначэнне. Адкажам канкрэтна і пазначым наступны крок.

Запланаваць кансультацыю