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Die 10 wichtigsten Tipps für einen Immobilieninvestor in Polen

Die nachstehenden Richtlinien beschreiben die polnischen Transaktionsrealitäten entsprechend dem Rechtsstand und der Praxis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Sie ersetzen nicht die Analyse eines konkreten Grundbuchs, Vertrags oder einer individuellen Rechts-, Steuer-, Kredit, oder technischen Beratung.

1. Bestimmen Sie vor dem Kauf die Steuerstruktur und -abwicklung. Private Vermietung, Geschäftstätigkeit, Firmen-, Wohn, und Gewerberäume können zu unterschiedlichen PIT-, CIT-, Mehrwertsteuer-, PCC, und Kostenfolgen führen. Wählen Sie keine Form, die ausschließlich auf einem Steuersatz basiert.
2. Trennen Sie den Angebotspreis vom Transaktionswert. Vergleichen Sie in Warschau Anzeigen mit Daten aus dem Immobilienpreisregister und berücksichtigen Sie dabei Datum, Rechtsart, Norm, Fläche, Etage, Gebäude und Mikrostandort. Der Bezirksmedian gibt keinen Preis für eine bestimmte Einheit an.
3. Überprüfen Sie den vollständigen rechtlichen Status und die Durchführbarkeit der Umsetzung der Strategie. Das Grund, und Hypothekenregister ist der Anfang. Überprüfen Sie den Kaufbeleg, die Mieter, Dienstbarkeiten, Ansprüche, die Hypothek, die Art der Nutzung, die Unabhängigkeit der Räumlichkeiten und die Übereinstimmung der geplanten Funktion mit den Vorschriften und Bauunterlagen.
4. Lesen Sie den örtlichen Plan und das Investitionsumfeld. Lokale Bebauungspläne, anhängige Pläne, Naturschutz, geplante Straßen und Neuinvestitionen wirken sich auf die Miete, die Aussicht und die Liquidität des Weiterverkaufs aus. Das Fehlen eines Plans bedeutet nicht, dass kein Risiko besteht, prüfen Sie auch die für das Gebiet verfügbaren Entscheidungen und Stadtstudien.
5. Berechnen Sie das Ergebnis nach Abzug aller Kosten. Dazu gehören Transaktionssteuern, Notar, Finanzierung, Renovierung, Ausrüstung, Versicherung, Verwaltung, Gemeindegebühren, Leerstand, Reparaturen, Grundsteuern und Verkaufskosten. Trennen Sie die Bruttorentabilität vom Cashflow nach der Finanzierung.
6. Gehen Sie nicht ohne Nachweis von einer Wohnungsabschreibung aus. Die polnischen Vorschriften sehen eine begrenzte steuerliche Abschreibung von Gebäuden und Wohnräumen vor; Gewerbeflächen und bestimmte Bauwerke bedürfen einer gesonderten Beurteilung. Das Anlagemodell sollte auch mit einem konservativen Steueransatz funktionieren.
7. Bestimmen Sie, ob die Transaktion der Mehrwertsteuer oder der PCC unterliegt. Der Status des Verkäufers, die Art der Immobilie, der Erstbezug und die Art der Nutzung können die Gebühren und die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs ändern. Bei Gewerbeflächen und Käufen von Unternehmern ist die Analyse vor Vertragsabschluss besonders wichtig.
8. Überprüfen Sie den Zustand des Gebäudes, nicht nur der Räumlichkeiten. Gemeindebeschlüsse, Sanierungsfonds, Dach, Fassade, Aufzüge, Steigleitungen, Garage und Rechtsstreitigkeiten können zu künftigen Zuschüssen oder periodischen Mietbeschränkungen führen. Verlangen Sie Dokumente und Protokolle, nicht nur die mündliche Zusicherung des Vermittlers.
9. Testen Sie die Nachfrage nach einem bestimmten Produkt. Die Einwohnerzahl des Bezirks reicht nicht aus. Überprüfen Sie wettbewerbsfähige Räumlichkeiten, Aufenthaltsdauer, Saisonalität, Mieterprofil, Erreichbarkeit, Universitäten oder Büros und die Kosten für Alternativen. Die konservative Option sollte niedrigere Mieten und Leerstände umfassen.
10. Schreiben Sie Ihren Ausstiegsplan auf, bevor Sie eintreten. Bestimmen Sie, an wen die Räumlichkeiten weiterverkauft werden können, wie sich die Finanzierung auf den Zeitpunkt auswirkt, welche Maßnahmen zur Erhöhung der Liquidität gelten und was Sie tun werden, wenn sich Steuern oder Nachfrage ändern. Eine Investition ohne Alternativszenario ist stärker von einer Annahme abhängig.