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Kaufratgeber
Artikel, die Ihnen helfen, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, ohne zu viel zu bezahlen und ohne Chaos.
Bedürfnisse, Budget und Randbedingungen
Bevor Sie mit der Suche nach Angeboten beginnen, lohnt es sich, notwendige Bedürfnisse von Präferenzen zu trennen. Der Standort, die maximale Reisezeit, die Anzahl der Zimmer, die Verfügbarkeit von Aufzügen, die Etage, der Balkon, der Parkplatz und das geplante Kaufdatum sollten eine festgelegte Hierarchie haben. Ohne sie verändert jedes neue Angebot die Kriterien und erschwert den Vergleich.
Das Budget sollte nicht nur den Preis, sondern auch Transaktionskosten, Finanzierung, Renovierung, Ausstattung und eine Reserve für unvorhergesehene Arbeiten umfassen. Wenn es um einen Kredit geht, sollte das Gespräch über Kapazitäten und Unterlagen beginnen, bevor ein verbindliches Angebot abgegeben wird.
- Schreiben Sie drei absolute Dinge und drei Dinge auf, auf die Sie verzichten können.
- Legen Sie ein maximales Gesamtbudget fest, nicht nur den in der Anzeige angezeigten Preis.
- Vergleichen Sie Nachbarschaften nach täglichem Pendelverkehr, Nachbarschaft und Wiederverkaufsfluss, nicht nur nach Adressennamen.
- Bereiten Sie einen Zeitrahmen für Inspektionen, Entscheidungen, Finanzierung und Umzug vor.
So vergleichen Sie Angebote und führen Inspektionen durch
Fotos helfen Ihnen bei der Auswahl einer Immobilie, die Sie besichtigen möchten, sie zeigen jedoch nicht Lärm, Licht zu verschiedenen Tageszeiten, Gerüche, den Zustand der öffentlichen Bereiche oder die Qualität der unmittelbaren Umgebung. Bei der Inspektion ist es sinnvoll, Merkmale, die nicht geändert werden können, von Elementen zu trennen, die verbessert werden können.
- Überprüfen Sie die Aufteilung, Belichtung, Aussicht, Lärm und die Möglichkeit einer praktischen Möbelanordnung.
- Überprüfen Sie das Treppenhaus, den Aufzug, den Keller oder Abstellraum, die Garage und die unmittelbare Umgebung.
- Informieren Sie sich über Installationen, durchgeführte Renovierungen, geplante Arbeiten und monatliche Wartungskosten.
- Erfassen Sie für jede Immobilie dieselben Informationen, damit Sie später Fakten vergleichen können, anstatt sich an erste Eindrücke zu erinnern.
Was Sie vor der Abgabe eines Angebots prüfen sollten
Der Umfang der Überprüfung hängt vom Primär, oder Sekundärmarkt, der Art des Grundstücksrechts, der Finanzierungsart und dem Zustand des Gebäudes ab. Bevor der Vorschlag verbindlich wird, müssen Sie die rechtliche, technische und finanzielle Situation verstehen und wissen, bei welchen Themen die Hilfe eines Notars, Anwalts, Kreditberaters oder technischen Spezialisten erforderlich ist.
- Grund, und Hypothekenregister, Eigentumsverhältnisse und Einhaltung der Immobiliendaten,
- Belastungen, Rechte Dritter, Mieter und sonstige Nutzungsbeschränkungen,
- Schuldenstand gegenüber der Gemeinde oder Genossenschaft sowie wesentliche Beschlüsse und geplante Sanierungen,
- technischer Zustand der Räumlichkeiten und des Gebäudes sowie der tatsächliche Umfang der Arbeiten nach dem Kauf,
- Reservierungsbedingungen, Vorvertrag, Anzahlung, Termine und Finanzierungsquelle.
Angebot, Verhandlung, Vertrag und Übergabe
Ein guter Kaufvorschlag beschreibt mehr als nur den Preis. Wichtig sind das Datum des Vertragsabschlusses, die Art der Finanzierung, die Höhe und Art der Zahlung, der voraussichtliche Liefertermin, die in den Räumlichkeiten verbliebene Ausstattung und die zu erfüllenden Bedingungen.
- Begründen Sie den Vorschlag. Berücksichtigen Sie dabei den Zustand der Räumlichkeiten, den Marktvergleich, die Arbeitskosten und die Transaktionsbedingungen.
- Überprüfen Sie den Vertragsentwurf. Fristen, Anzahlung oder Vorauszahlung, Folgen der Nichterfüllung und die Liste der Unterlagen müssen vor der Unterzeichnung verstanden werden.
- Finanzierung koordinieren. Bank, Notar, Verkäufer und Berater sollten nach dem gleichen Zeitplan arbeiten.
- Abholung vorbereiten. Das Protokoll, die Zähler, die Schlüssel, die Ausrüstung und die endgültigen Abrechnungen schließen den Prozess praktisch und nicht nur formal ab.
Polen · Transaktionspraxis
Die 10 wichtigsten Tipps für einen Immobilienkäufer in Polen
Die nachstehenden Richtlinien beschreiben die polnischen Transaktionsrealitäten entsprechend dem Rechtsstand und der Praxis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Sie ersetzen nicht die Analyse eines konkreten Grundbuchs, Vertrags oder einer individuellen Rechts-, Steuer-, Kredit, oder technischen Beratung.
- Budgetieren Sie die gesamte Transaktion. Berücksichtigen Sie zusätzlich zum Preis den Notar, die Gerichtsgebühren, eventuelle PCC, Provision, Bankbewertung, Versicherung, Renovierung und Rücklage. Auf dem Zweitmarkt liegt der PCC in der Regel bei 2 %, die gesetzliche Befreiung für eine Erstwohnung oder ein Ersthaus hängt jedoch von der Erfüllung bestimmter Bedingungen ab; Der Notar beurteilt die Steuererhebung anhand der Urkunde.
- Prüfen Sie selbst das Grund, und Hypothekenregister. Überprüfen Sie die Bezeichnung der Immobilie, des Eigentümers oder Erbnießbrauchsberechtigten, der Rechte und Ansprüche in Abschnitt III und der Hypothek in Abschnitt IV. Verlassen Sie sich nicht auf den vom Verkäufer gesendeten Screenshot, verwenden Sie das offizielle EKW-System und die Kontonummer.
- Vergleichen Sie das Buch mit dem Kaufbeleg und der tatsächlichen Situation. Stellen Sie fest, auf welcher Grundlage der Verkäufer die Immobilie erworben hat, ob die Zustimmung des Ehegatten, Miteigentümers, Erben oder Gerichts erforderlich ist und ob die Räumlichkeiten nicht vermietet sind. Unstimmigkeiten im Bereich, in der Nummerierung oder in der Verwendungsweise bedürfen vor der Zahlung der Kaution einer Erklärung.
- Lesen Sie die Dokumente der Gemeinschaft oder Genossenschaft. Erkundigen Sie sich nach der Höhe der Gebühren, dem Saldo, dem Sanierungsfonds, aktuellen Beschlüssen, geplanten Renovierungen, Streitigkeiten und der Verwaltung des Gebäudes. Der niedrige Preis der Räumlichkeiten kann sich bemerkbar machen, wenn der Bau kostspielige Arbeiten erfordert.
- Überprüfen Sie die Umgebung in den offiziellen Plänen. Die Aussicht aus dem Fenster und leeren Grundstücken kann sich verändern. Sehen Sie sich den geltenden örtlichen Plan, laufende Pläne, Entscheidungen und Stadtpläne an. Überprüfen Sie die Ausweisung benachbarter Gebiete, geplanter Straßen, Transportlinien und Naturschutzbeschränkungen.
- Fordern Sie im Primärmarkt vor der Buchung einen Prospekt an. Vergleichen Sie den Prospekt mit dem Vertragsentwurf, dem Zeitplan, der Genehmigung, dem Standard, dem Grundbuch und den Informationen zum Wohnungs-Treuhandkonto. Prüfen Sie, ob das Projekt durch den Entwicklergarantiefonds abgedeckt ist und welche Regeln für die Rückerstattung der Reservierungsgebühr gelten.
- Lassen Sie die Abnahme bzw. technische Prüfung durch einen unabhängigen Fachmann durchführen. Der Zustand der Installation, Feuchtigkeit, Belüftung, Tischlerei, Ebenen, Wärmebrücken und gemeinsame Teile wirken sich stärker auf die Kosten aus als kosmetische Aspekte. Passen Sie den Umfang der Studie an das Alter und die Art des Gebäudes an.
- Gleichen Sie das Darlehen mit dem Vertragsplan ab. Die ursprüngliche Entscheidung stellt keine Zahlungsgarantie dar. Die Vereinbarung sollte realistische Fristen für die Vorlage von Dokumenten, Bewertungen, Entscheidungen, die Stellung von Sicherheiten und die Mobilisierung von Mitteln vorsehen und die Auswirkungen einer Finanzierungsverweigerung klar beschreiben.
- Verhandeln Sie mehr als nur den Preis. Die Ausstattung, der Liefertermin, die Mängelbeseitigung, die Rückzahlung der Hypothek, die Dokumente, die Zahlungsbedingungen und die Verantwortung für die Räumlichkeiten bis zum Übergabedatum können einen größeren Wert haben als eine kleine Preisdifferenz.
- Bereiten Sie den Abschluss vor dem Akt vor. Lesen Sie den Urkundenentwurf, bestätigen Sie Konten und Zahlungsquellen über einen unabhängigen Kanal, erstellen Sie Grundbuch, und Hypothekenregisteranträge sowie das Übertragungsprotokoll. Bewahren Sie nach Erhalt Urkunde, Bestätigungen, Energieausweis, technische Unterlagen und Abrechnungen auf.
Quellen und Orientierungsgrundlagen
FAQ
Häufig gestellte Fragen
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