Leitfaden für Verkäufer

Polen · Transaktionspraxis

Die 10 wichtigsten Tipps für den Immobilienverkauf in Polen

Die nachstehenden Richtlinien beschreiben die polnischen Transaktionsrealitäten entsprechend dem Rechtsstand und der Praxis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Sie ersetzen nicht die Analyse eines konkreten Grundbuchs, Vertrags oder einer individuellen Rechts-, Steuer-, Kredit, oder technischen Beratung.

1. Beginnen Sie mit dem Recht an der Immobilie, nicht mit der Anzeige. Laden Sie den aktuellen Inhalt des Grund, und Hypothekenregisters herunter und bereiten Sie die Kaufurkunde vor: notarielle Urkunde, Erbschaftsbeschluss, Erbschein oder ein anderes geeignetes Dokument. Überprüfen Sie alle vier Abschnitte des Buches, einschließlich Forderungen, Dienstbarkeiten und Hypotheken. Wenn in den Räumlichkeiten kein Buch vorhanden ist, ermitteln Sie die von der Genossenschaft und dem Notar benötigten Dokumente.
2. Berechnen Sie die Steuer, bevor Sie den Mindestpreis festlegen. Bei einem Privatverkauf vor Ablauf von fünf Jahren ab dem Ende des Kauf, oder Baujahres sind möglicherweise PIT-39 und Einkommensteuer erforderlich. Für die Befreiung zu privaten Wohnzwecken gelten gesetzliche Fristen und Voraussetzungen; Ausgaben müssen dokumentiert werden. Im Falle einer Erbschaft, einer Schenkung, einer Vermögensgemeinschaft oder einer Geschäftstätigkeit beauftragen Sie einen Steuerberater mit der Beurteilung des konkreten Falles.
3. Klären Sie die Hypothek mit der Bank, bevor Sie einen Käufer finden. Fragen Sie die Bank nach dem aktuellen Kontostand, den Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung, der technischen Kontonummer und einem Dokument, in dem die Bedingungen für die Erteilung der Zustimmung zur Kündigung der Hypothek aufgeführt sind. Das Ablaufdatum von Bankzertifikaten muss mit dem Vertrag und der Finanzierung des Käufers synchronisiert werden.
4. Sammeln Sie Gebäude, und Grundstücksunterlagen. Bereiten Sie eine Unbezahlbarkeitsbescheinigung, Informationen über Miete, Sanierungsfonds, Beschlüsse und geplante Arbeiten sowie ggf. Unterlagen zur Anmeldung oder Miete vor. Käufer sollten sich der Kosten und Verbindlichkeiten bewusst sein, die nicht auf den Fotos dargestellt sind.
5. Bestellen Sie rechtzeitig Ihren Energieausweis. Beim Verkauf einer bestehenden Immobilie oder eines bestehenden Gebäudes stellt der Verkäufer dem Käufer bei Vertragsabschluss in der Regel eine Bescheinigung aus; Auf dieses Recht kann der Käufer nicht verzichten. Die Zertifikatsnummer selbst sollte in der Ankündigung angegeben werden, wenn das Zertifikat erstellt wurde.
6. Preis basierend auf vergleichbaren Immobilien und tatsächlicher Nachfrage. Angebotspreise spiegeln die Erwartungen der Verkäufer wider, nicht das Ergebnis der Transaktion. Vergleichen Sie die gleiche Art von Gesetz, Standard, Gebäudealter, Stockwerk, Lage, Mikrostandort und Datendatum; Nutzen Sie in Warschau auch das öffentliche Immobilienpreisregister und beachten Sie dabei die Verzögerung und den Umfang der Daten.
7. Prüfen Sie das Angebot des Käufers als Konditionenpaket. Der Preis ist nur ein Element. Informieren Sie sich über die Finanzierungsquelle, den Zeitaufwand, den Verkauf einer anderen Immobilie und die Konditionen der Bank. Ein niedrigeres, gut abgesichertes Angebot kann praktikabler sein als ein höheres Angebot mit vielen Konditionen.
8. Verwenden Sie Anzahlung und Vorauszahlung nicht als Synonyme. Das Bürgerliche Gesetzbuch verleiht der Kaution bestimmte Wirkungen, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. Notieren Sie im Vertragsentwurf die Art der Zahlung, die Bedingungen für ihre Rückgabe oder Einbehaltung, Fristen, Dokumente und die Folgen einer Kreditverweigerung, bevor das Geld überwiesen wird.
9. Passen Sie die Form des Vorvertrages dem Risiko an. Ein Vertrag in Form einer notariellen Urkunde kann höhere Ansprüche stellen als eine einfache schriftliche Urkunde, erfordert jedoch Kosten und eine sorgfältige Gestaltung. Der Notar ist unparteiisch; Im Falle einer kontroversen oder ungewöhnlichen Situation sollte der Anwalt des Verkäufers die Interessen des Verkäufers analysieren.
10. Schließen Sie den Deal mit dem Protokoll ab, nicht mit der Handlung selbst. Vereinbaren Sie den Zahlungsmechanismus, das Freigabedatum, die Ausstattung, die Zählerstände, die Anzahl der Schlüssel, die Dokumente für die Gemeinschaft oder Genossenschaft und die Art und Weise der Gebührenabrechnung. Halten Sie im Bericht den Zustand der Räumlichkeiten und alles, was in der Immobilie verbleibt, fest.