Guides pour les expatriés sur le marché immobilier à Varsovie

Pologne · clients internationaux

Top 10 des conseils pour un expatrié achetant ou louant en Pologne

Les lignes directrices ci-dessous décrivent les réalités polonaises des transactions selon le statut juridique et la pratique à la date de publication. Ils ne remplacent pas l’analyse d’un registre foncier et hypothécaire spécifique, d’un contrat ou d’un conseil individuel juridique, fiscal, de crédit ou technique.

1. Vérifiez d’abord si vous avez besoin d’un permis d’acquisition. Les règles dépendent de votre citoyenneté, du type de propriété et de l'emplacement. Les citoyens et les entrepreneurs de l'EEE et de Suisse bénéficient d'exemptions légales et les locaux d'habitation indépendants ne nécessitent souvent pas de permis dans d'autres cas, mais les exceptions incluent, entre autres : la zone frontalière, le terrain et les droits spécifiques.
2. Ne présumez pas que votre achat vous donne le droit de résider. La propriété d'un appartement et la légalisation du séjour sont des procédures distinctes. Basez votre décision d'achat sur vos besoins en matière de logement ou d'investissement et consultez votre statut de résidence auprès du bureau approprié ou d'un avocat spécialisé en droit de l'immigration.
3. Prévoyez la langue de l'acte notarié. La partie doit comprendre le contenu et les conséquences de l'action. Si vous ne parlez pas assez bien le polonais, organisez avec le cabinet d'avocats la participation d'un traducteur assermenté et la traduction préalable du projet. Ne vous fiez pas uniquement à un bref résumé verbal le jour de la signature.
4. Préparez vos documents d’identité et d’état civil. Le passeport, le numéro d'identification, l'acte de mariage, le régime patrimonial, les procurations et les documents étrangers peuvent nécessiter une traduction assermentée, une apostille ou une légalisation. La liste dépend du pays et de la transaction ; confirmez-le au préalable auprès d’un notaire et de la banque.
5. Documentez la source des fonds. Les banques, les notaires et les intermédiaires remplissent leurs obligations en matière de LBC. Préparez des relevés, des contrats de vente, des revenus, des documents d'entreprise ou d'autres preuves de l'origine de l'argent et prévoyez du temps pour un transfert à l'étranger et un contrôle de conformité des données.
6. Vérifiez le registre foncier et hypothécaire polonais ainsi que le fondement de la propriété. Le livre montre le propriétaire, les droits, les créances et les hypothèques, mais l'analyse complète comprend également le document d'achat, le conjoint, les locataires, la communauté et les faits. Demandez une explication des termes polonais, pas seulement une traduction littérale.
7. Calculez les impôts en Pologne et dans le pays de résidence. Le PCC, la TVA, l'IRP sur la location ou la vente, la taxe foncière et les accords visant à éviter la double imposition peuvent être importants. Vérifiez les effets transfrontaliers avant d'acheter auprès d'un conseiller connaissant les deux systèmes.
8. Comparez les financements avant de faire une offre. Les banques polonaises diffèrent par leurs exigences concernant les non-résidents, la devise de leurs revenus, les documents et leur propre contribution. L'entretien initial ne constitue pas une décision de crédit ; inclure des délais et des conditions de financement réalistes dans le contrat.
9. Lorsque vous soumettez une procuration, utilisez le formulaire approprié. L'étendue et la forme de la procuration doivent correspondre à l'activité, et le document étranger peut nécessiter une apostille, une légalisation et une traduction. N'utilisez pas de modèle général sans l'approbation du notaire qui effectue la transaction.
10. Lors de la location, vérifiez le propriétaire, les coûts et le type de contrat. Le bail occasionnel peut nécessiter une déclaration notariée et l'indication de locaux alternatifs. Demandez le coût mensuel complet, un rapport, une copie du certificat énergétique et une explication en anglais des clauses, mais signez une version dont les conséquences ont été clairement convenues.