Guide du vendeur

Pologne · pratique transactionnelle

Les 10 conseils les plus importants pour vendre un bien immobilier en Pologne

Les lignes directrices ci-dessous décrivent les réalités polonaises des transactions selon le statut juridique et la pratique à la date de publication. Ils ne remplacent pas l’analyse d’un registre foncier et hypothécaire spécifique, d’un contrat ou d’un conseil individuel juridique, fiscal, de crédit ou technique.

1. Commencez par le droit de propriété, pas par la publicité. Téléchargez le contenu actuel du registre foncier et hypothécaire et préparez le document d'achat : acte notarié, résolution successorale, acte de succession ou autre document approprié. Vérifiez les quatre sections du livre, y compris les réclamations, les servitudes et les hypothèques. Si les locaux ne disposent pas de livret, déterminez les documents requis par la coopérative et le notaire.
2. Calculez la taxe avant de fixer le prix minimum. La vente privée avant l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de la fin de l'année d'achat ou de construction peut nécessiter le PIT-39 et l'impôt sur le revenu. L'exonération à des fins de logement personnel est soumise à des délais et à des conditions statutaires ; les dépenses doivent être documentées. Dans le cas d’une succession, d’une donation, d’une copropriété ou d’une activité professionnelle, demandez à un conseiller fiscal d’évaluer le cas précis.
3. Réglez l'hypothèque avec la banque avant de trouver un acheteur. Demandez à la banque le solde actuel, les conditions de remboursement anticipé, le numéro de compte technique et un document précisant les conditions d'octroi de l'accord de résiliation du crédit immobilier. La date d'expiration des certificats bancaires doit être synchronisée avec le contrat et le financement de l'acheteur.
4. Recueillir les documents du bâtiment et des locaux. Préparez un certificat d'absence d'arriérés, des informations sur le loyer, le fonds de rénovation, les résolutions et les travaux prévus, ainsi que les documents concernant l'enregistrement ou le bail, s'ils sont importants. Les acheteurs doivent être conscients des coûts et des responsabilités qui ne figurent pas sur les photos.
5. Commandez votre certificat de performance énergétique à temps. Lors de la vente d'un local ou d'un immeuble existant, le vendeur remet généralement à l'acheteur une attestation lors de la conclusion du contrat ; l'acheteur ne peut renoncer à ce droit. Le numéro du certificat lui-même doit être inclus dans l'annonce, si le certificat a été préparé.
6. Prix basé sur des propriétés comparables et une demande réelle. Les prix des offres reflètent les attentes des vendeurs et non le résultat de la transaction. Comparez le même type de loi, norme, âge du bâtiment, étage, exposition, micro-emplacement et date des données ; à Varsovie, utilisez également le registre public des prix de l'immobilier, en gardant à l'esprit le délai et l'étendue des données.
7. Vérifiez l'offre de l'acheteur sous forme d'ensemble de conditions. Le prix n'est qu'un élément. Renseignez-vous sur la source de financement, le délai requis, la vente d'une autre propriété et les modalités de la banque. Une offre inférieure et bien sécurisée peut être plus réalisable qu’une offre supérieure assortie de nombreuses conditions.
8. N’utilisez pas de manière interchangeable dépôt et paiement anticipé. Le Code civil confère au dépôt certains effets, sauf décision contraire des parties. Dans le projet d'accord, notez la nature du paiement, les conditions de son retour ou de sa conservation, les délais, les documents et les conséquences d'un refus de crédit, avant le transfert de l'argent.
9. Adaptez la forme de l’avant-contrat au risque. Un contrat sous la forme d'un acte notarié peut donner lieu à des réclamations plus solides qu'une simple forme écrite, mais nécessite des dépenses et une conception soignée. Le notaire est impartial ; en cas de situation controversée ou inhabituelle, l'avocat du vendeur doit analyser les intérêts du vendeur.
10. Concluez l’affaire avec le protocole, pas avec l’acte lui-même. Convenez du mécanisme de paiement, de la date de libération, des équipements, des relevés de compteurs, du nombre de clés, des documents pour la communauté ou la coopérative et du mode de règlement des frais. Dans le rapport, notez l'état des lieux et tout ce qui reste dans la propriété.