Hợp đồng và quy trình giao dịch bất động sản

Ba Lan · an toàn quy trình

10 bước kiểm tra pháp lý và thủ tục quan trọng nhất trước khi giao dịch ở Ba Lan

Các hướng dẫn dưới đây mô tả thực tế giao dịch của Ba Lan theo tình trạng pháp lý và thông lệ tại ngày xuất bản. Chúng không thay thế việc phân tích một sổ đăng ký đất đai và thế chấp cụ thể, hợp đồng hoặc tư vấn pháp lý, thuế, tín dụng hoặc kỹ thuật cá nhân.

1. Xác định chính xác loại quyền là đối tượng của giao dịch. Quyền sở hữu riêng biệt đối với mặt bằng, luật sở hữu hợp tác, quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng vĩnh viễn và chia sẻ bất động sản đòi hỏi các giấy tờ khác nhau và có những rủi ro khác nhau. Tên "căn hộ" trong quảng cáo không nêu rõ hình thức pháp lý của nó.
2. Đọc sổ đăng ký đất đai và thế chấp hiện tại trong hệ thống chính thức. Phần I mô tả tài sản và các quyền liên quan đến quyền sở hữu của nó, Phần II mô tả chủ sở hữu, Phần III mô tả các hạn chế, yêu cầu và quyền sử dụng đất, và Phần IV mô tả thế chấp. Đồng thời kiểm tra các tham chiếu đến các ứng dụng không được công nhận vì nội dung của cuốn sách có thể thay đổi.
3. Xác minh danh tính, người đại diện và tình trạng hôn nhân của các bên. Kiểm tra các bằng chứng, giấy ủy quyền, phương thức đại diện công ty, quyền đồng sở hữu, tài sản chung của vợ chồng, thừa kế và các giấy đồng ý cần thiết. Một tài liệu nước ngoài có thể yêu cầu apostille, hợp pháp hóa hoặc dịch tuyên thệ.
4. Kiểm tra quyền của bên thứ ba ngoài thế chấp. Hợp đồng thuê, thuê nhà trọn đời, quyền sử dụng đất, yêu cầu bồi thường theo hợp đồng sơ bộ, thực thi, quyền ưu tiên mua trước hoặc người sử dụng cơ sở có thể ảnh hưởng đến việc giải phóng và giá trị. Không phải mọi tình huống quan trọng đều có thể được nhận thấy trong quá trình kiểm tra.
5. Căn chỉnh tài liệu trước chứng thư với mục đích thực tế. Thỏa thuận đặt chỗ nhằm tạm thời loại trừ cơ sở khỏi ưu đãi, thỏa thuận sơ bộ cam kết với thỏa thuận cuối cùng và chứng thư chuyển giao quyền. Mỗi văn bản cần xác định rõ ràng đối tượng, giá cả, thời hạn, điều kiện và hậu quả của việc không thực hiện.
6. Phân biệt tiền đặt cọc và tiền trả trước. Việc đặt cọc có hiệu lực như quy định tại Bộ luật dân sự, trừ khi hợp đồng có quy định khác; khoản thanh toán tạm ứng về cơ bản là một phần của lợi ích trong tương lai. Tên và các điều khoản phải nhất quán, đặc biệt trong trường hợp tín dụng, sai sót pháp lý hoặc chứng từ không được giao.
7. Hãy viết ra những điều kiện tiên quyết và thời hạn để có thể thực hiện được. Việc ra quyết định cấp tín dụng, xóa thế chấp, phân chia, đồng ý của cấp có thẩm quyền, văn bản thừa kế hoặc quyền ưu tiên mua lại đều cần có thời gian. Hợp đồng phải nêu rõ bằng chứng về sự tuân thủ và quy trình nếu không đáp ứng được thời hạn.
8. Hãy nhớ rằng một công chứng viên là vô tư. Công chứng viên đảm bảo các hoạt động tuân thủ pháp luật và thu một số loại thuế và phí nhất định, nhưng không thay thế cố vấn cá nhân đàm phán vì lợi ích của một bên hoặc kiểm tra kỹ thuật và thuế đầy đủ.
9. Thanh toán an toàn và xóa các khoản phí trong một lịch trình. Tài khoản ngân hàng, việc hoàn trả khoản vay của người bán, lời hứa hủy bỏ thế chấp, đặt cọc công chứng hoặc các cơ chế khác phải được mô tả trước chứng thư. Xác nhận chi tiết tài khoản của bạn thông qua một kênh độc lập để giảm nguy cơ gian lận.
10. Đóng các mục, phát hành và tài liệu sau chứng thư. Xác nhận việc nộp hồ sơ đăng ký đất đai, thế chấp, thanh toán, báo cáo, đồng hồ đo, chìa khóa, thiết bị và thông báo của cộng đồng, hợp tác xã hoặc nhà cung cấp. Giữ chứng thư, hóa đơn, chứng chỉ năng lượng, tài liệu ngân hàng và biên bản của bạn cùng nhau.