Hướng dẫn người bán

Ba Lan · thực hành giao dịch

10 lời khuyên quan trọng nhất để bán bất động sản ở Ba Lan

Các hướng dẫn dưới đây mô tả thực tế giao dịch của Ba Lan theo tình trạng pháp lý và thông lệ tại ngày xuất bản. Chúng không thay thế việc phân tích một sổ đăng ký đất đai và thế chấp cụ thể, hợp đồng hoặc tư vấn pháp lý, thuế, tín dụng hoặc kỹ thuật cá nhân.

1. Bắt đầu với quyền sở hữu tài sản, không phải với quảng cáo. Tải xuống nội dung hiện tại của sổ đăng ký đất đai, thế chấp và chuẩn bị hồ sơ mua bán: chứng thư công chứng, giải quyết thừa kế, giấy chứng nhận thừa kế hoặc tài liệu phù hợp khác. Kiểm tra tất cả bốn phần của cuốn sách, bao gồm các yêu cầu bồi thường, quyền sử dụng đất và thế chấp. Trường hợp cơ sở không có sổ sách thì xác định các giấy tờ mà hợp tác xã và công chứng viên yêu cầu.
2. Tính thuế trước khi ấn định mức giá tối thiểu. Việc bán tư nhân trước khi hết thời hạn 5 năm kể từ cuối năm mua hoặc xây dựng có thể phải nộp thuế TNCN-39 và thuế thu nhập. Việc miễn trừ cho mục đích nhà ở cá nhân có thời hạn và điều kiện theo luật định; chi phí phải được ghi lại. Trong trường hợp thừa kế, tặng cho, tài sản chung hoặc hoạt động kinh doanh, hãy nhờ chuyên gia tư vấn thuế đánh giá trường hợp cụ thể.
3. Sắp xếp khoản thế chấp với ngân hàng trước khi tìm người mua. Yêu cầu ngân hàng cung cấp số dư hiện tại, điều kiện trả nợ trước hạn, số tài khoản kỹ thuật và tài liệu nêu rõ điều kiện đồng ý hủy thế chấp. Thời hạn sử dụng của chứng chỉ ngân hàng phải đồng bộ với hợp đồng và nguồn tài chính của người mua.
4. Thu thập tài liệu về tòa nhà và mặt bằng. Chuẩn bị giấy chứng nhận không nợ đọng, thông tin về tiền thuê nhà, quỹ cải tạo, các giải pháp và công trình theo kế hoạch, cũng như các tài liệu liên quan đến đăng ký hoặc cho thuê, nếu chúng quan trọng. Người mua nên biết về chi phí và trách nhiệm pháp lý không được hiển thị trong ảnh.
5. Đặt mua chứng chỉ hiệu suất năng lượng của bạn vào thời điểm thích hợp. Khi bán cơ sở hoặc tòa nhà hiện có, người bán thường cung cấp cho người mua giấy chứng nhận khi ký kết hợp đồng; người mua không thể từ bỏ quyền này. Số chứng chỉ phải được đưa vào thông báo nếu chứng chỉ đã được chuẩn bị.
6. Giá dựa trên tài sản có thể so sánh và nhu cầu thực tế. Giá chào bán thể hiện kỳ vọng của người bán chứ không phải kết quả của giao dịch. So sánh cùng loại luật, tiêu chuẩn, tuổi xây dựng, tầng, độ lộ diện, vị trí vi mô và ngày dữ liệu; ở Warsaw, cũng sử dụng Sổ đăng ký giá bất động sản công cộng, ghi nhớ về độ trễ và phạm vi dữ liệu.
7. Kiểm tra đề nghị của người mua dưới dạng một gói điều khoản. Giá chỉ là một yếu tố. Yêu cầu thông tin về nguồn tài chính, thời gian cần thiết, việc bán tài sản khác và các điều khoản và điều kiện của ngân hàng. Một lời đề nghị thấp hơn, được đảm bảo tốt có thể khả thi hơn một lời đề nghị cao hơn với nhiều điều kiện.
8. Không sử dụng tiền đặt cọc và tiền tạm ứng thay thế cho nhau. Bộ luật Dân sự quy định việc đặt cọc có những hiệu lực nhất định, trừ khi các bên có quyết định khác. Trong dự thảo thỏa thuận, hãy viết ra bản chất của khoản thanh toán, các điều kiện hoàn trả hoặc giữ lại, thời hạn, chứng từ và hậu quả của việc từ chối tín dụng, trước khi tiền được chuyển.
9. Hãy kết hợp hình thức của hợp đồng sơ bộ với rủi ro. Hợp đồng dưới dạng chứng thư công chứng có thể đưa ra những yêu cầu mạnh mẽ hơn so với dạng văn bản đơn giản, nhưng đòi hỏi chi phí cao và thiết kế cẩn thận. Công chứng viên là khách quan; trong trường hợp xảy ra tình huống gây tranh cãi hoặc bất thường, luật sư riêng của bên bán sẽ phân tích quyền lợi của bên bán.
10. Kết thúc giao dịch bằng giao thức chứ không phải bằng hành động. Thống nhất về cơ chế thanh toán, ngày xuất xưởng, thiết bị, chỉ số đồng hồ, số lượng chìa khóa, tài liệu cho cộng đồng hoặc hợp tác xã và phương thức quyết toán phí. Trong báo cáo, ghi lại tình trạng của cơ sở và mọi thứ còn lại trong tài sản.