Contratos inmobiliarios y proceso de transacción.

Polonia · seguridad de procesos

Los 10 controles legales y procesales más importantes antes de una transacción en Polonia

Las siguientes directrices describen las realidades de las transacciones polacas según el estado legal y la práctica en la fecha de publicación. No sustituyen al análisis de un catastro e hipoteca concreto, de un contrato o del asesoramiento jurídico, fiscal, crediticio o técnico individual.

1. Determinar el tipo exacto de derecho que es objeto de la transacción. La propiedad separada de locales, la ley de propiedad cooperativa, la propiedad de la tierra, el usufructo perpetuo y la participación en bienes inmuebles requieren documentos diferentes e implican riesgos diferentes. El nombre "apartamento" en el anuncio no especifica su forma jurídica.
2. Leer el registro de tierras e hipotecas vigente en el sistema oficial. La Sección I describe la propiedad y los derechos relacionados con su propiedad, la Sección II describe al propietario, la Sección III describe las limitaciones, reclamaciones y servidumbres, y la Sección IV describe la hipoteca. Consulte también las referencias a aplicaciones no reconocidas, ya que el contenido del libro puede cambiar.
3. Verificar la identidad, representación y estado civil de las partes. Consultar las pruebas, poderes, forma de representación de la sociedad, copropiedad, bienes conyugales, herencia y consentimientos requeridos. Un documento extranjero puede requerir apostilla, legalización o traducción jurada.
4. Consultar los derechos de terceros ajenos a la hipoteca. El arrendamiento, la tenencia vitalicia, la servidumbre, la reclamación en virtud de un contrato preliminar, la ejecución, el derecho de tanteo o el uso de una persona del local pueden afectar la liberación y el valor. No todas las circunstancias importantes pueden notarse durante una inspección.
5. Alinee el documento previo a la escritura con el propósito real. El acuerdo de reserva sirve para excluir temporalmente el local de la oferta, el acuerdo preliminar compromete al acuerdo final y la escritura transfiere el derecho. Cada documento debe definir claramente el objeto, precio, plazos, condiciones y consecuencias del incumplimiento.
6. Distinga entre depósito y anticipo. El depósito produce los efectos descritos en el Código Civil, salvo que el contrato disponga otra cosa; el pago anticipado es esencialmente parte del beneficio futuro. La denominación y las cláusulas deben ser coherentes, especialmente en caso de crédito, defectos legales o falta de entrega de documentos.
7. Anotar las condiciones suspensivas y plazos para que puedan ser implementadas. Una decisión crediticia, la cancelación de una hipoteca, la división, el consentimiento de la autoridad, el documento sucesorio o el derecho de tanteo toman tiempo. El contrato deberá indicar prueba del cumplimiento y el procedimiento en caso de incumplimiento del plazo.
8. Recuerde que un notario es imparcial. El notario vela por el cumplimiento de la ley en las actividades y recauda determinados impuestos y tasas, pero no sustituye a un asesor personal que negocia en interés de una de las partes ni a un examen técnico y fiscal completo.
9. Pago seguro y eliminación de cargos en un solo cronograma. Antes de la escritura deberán describirse las cuentas bancarias, la amortización del préstamo del vendedor, la promesa de cancelación de la hipoteca, el depósito notarial u otros mecanismos. Confirme los detalles de su cuenta a través de un canal independiente para reducir el riesgo de fraude.
10. Cerrar asientos, emisión y documentación posterior a la escrituración. Confirmar la presentación de solicitudes de registro de predios e hipotecas, pago, informe, medidores, llaves, equipos y notificación de la comunidad, cooperativa o proveedores. Mantén juntos tu escritura, facturas, certificado energético, documentos bancarios y actas.