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Polonia · práctica de transacciones

Los 10 consejos más importantes para vender bienes inmuebles en Polonia

Las siguientes directrices describen las realidades de las transacciones polacas según el estado legal y la práctica en la fecha de publicación. No sustituyen al análisis de un catastro e hipoteca concreto, de un contrato o del asesoramiento jurídico, fiscal, crediticio o técnico individual.

1. Empiece por el derecho a la propiedad, no por la publicidad. Descargue el contenido actual del registro de la propiedad e hipoteca y prepare el documento de compra: escritura notarial, resolución de herencia, certificado de herencia u otro documento adecuado. Consulte las cuatro secciones del libro, incluidas reclamaciones, servidumbres e hipotecas. Si el local no cuenta con libro, determinar los documentos requeridos por la cooperativa y el notario.
2. Calcula el impuesto antes de fijar el precio mínimo. La venta privada antes de que transcurran cinco años desde el final del año de compra o construcción puede requerir PIT-39 e impuesto sobre la renta. La exención para fines de vivienda personal tiene plazos y condiciones legales; Los gastos deben estar documentados. En el caso de herencia, donación, comunidad de bienes o actividad empresarial, solicite a un asesor fiscal que valore el caso concreto.
3. Organice la hipoteca con el banco antes de encontrar un comprador. Solicite al banco el saldo actual, las condiciones de amortización anticipada, el número de cuenta técnica y un documento en el que se especifiquen las condiciones para otorgar el consentimiento para cancelar la hipoteca. La fecha de vencimiento de los certificados bancarios debe sincronizarse con el contrato y la financiación del comprador.
4. Recoger la documentación del edificio y del local. Elaborar certificado de no atrasos, información sobre el alquiler, fondo de renovación, resoluciones y obras previstas, así como documentos relativos a registro o arrendamiento, si son importantes. Los compradores deben tener en cuenta los costos y responsabilidades que no se muestran en las fotos.
5. Solicite su certificado de eficiencia energética a tiempo. Al vender un local o edificio existente, el vendedor generalmente entrega al comprador un certificado al concluir el contrato; el comprador no puede renunciar a este derecho. El número del certificado en sí debe incluirse en el anuncio, si el certificado ha sido preparado.
6. Precio basado en propiedades comparables y demanda real. Los precios de oferta muestran las expectativas de los vendedores, no el resultado de la transacción. Compare el mismo tipo de ley, norma, antigüedad del edificio, piso, exposición, microubicación y fecha de los datos; En Varsovia, utilice también el Registro público de precios de bienes inmuebles, teniendo en cuenta el retraso y el alcance de los datos.
7. Consulte la oferta del comprador como un paquete de términos. El precio es sólo un elemento. Solicite información sobre la fuente de financiamiento, el tiempo requerido, la venta de otra propiedad y los términos y condiciones del banco. Una oferta más baja y bien asegurada puede ser más factible que una oferta más alta con muchas condiciones.
8. No utilice depósito y pago por adelantado indistintamente. El Código Civil confiere ciertos efectos al depósito, salvo que las partes decidan otra cosa. En el borrador del acuerdo, anote la naturaleza del pago, las condiciones para su devolución o retención, los plazos, los documentos y las consecuencias de rechazar el crédito, antes de que se transfiera el dinero.
9. Haga coincidir la forma del contrato preliminar con el riesgo. Un contrato en forma de escritura notarial puede ofrecer derechos más sólidos que un simple formulario escrito, pero requiere gastos y un diseño cuidadoso. El notario es imparcial; En caso de una situación controvertida o inusual, el propio abogado del vendedor deberá analizar los intereses del vendedor.
10. Cierra el trato con el protocolo, no con el acto en sí. Acordar el mecanismo de pago, fecha de liberación, equipamiento, lecturas de medidores, número de llaves, documentos para la comunidad o cooperativa y la forma de liquidación de tarifas. En el informe se registra el estado del local y todo lo que queda en el inmueble.