Guide per espatriati sul mercato immobiliare a Varsavia

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I 10 migliori consigli per un espatriato che acquista o affitta in Polonia

Le linee guida seguenti descrivono le realtà transazionali polacche secondo lo status giuridico e la pratica alla data di pubblicazione. Non sostituiscono l'analisi di uno specifico catasto catastale e ipotecario, la contrattualistica o la singola consulenza legale, fiscale, creditizia o tecnica.

1. Per prima cosa controlla se hai bisogno di un permesso di acquisizione. Le regole dipendono dalla cittadinanza, dal tipo di proprietà e dall'ubicazione. I cittadini e gli imprenditori del SEE e della Svizzera beneficiano di esenzioni legali, e in altri casi i locali residenziali indipendenti spesso non necessitano di un permesso, ma le eccezioni includono, tra gli altri: zona di confine, terra e diritti specifici.
2. Non dare per scontato che il tuo acquisto ti dia il diritto di risiedere. La proprietà dell'appartamento e la legalizzazione del soggiorno sono procedure separate. Basa la tua decisione di acquisto sulle tue esigenze abitative o di investimento e consulta il tuo stato di residenza con l'ufficio competente o l'avvocato specializzato in immigrazione.
3. Pianificare la lingua dell'atto notarile. La parte deve comprendere il contenuto e le conseguenze dell'azione. Se non parlate abbastanza bene il polacco, concordate con lo studio legale la partecipazione di un traduttore giurato e la traduzione preventiva del progetto. Non fare affidamento esclusivamente su un breve riassunto verbale il giorno della firma.
4. Prepara i tuoi documenti di identità e stato civile. Passaporto, numero di identificazione, atto di matrimonio, regime patrimoniale, procure e documenti stranieri possono richiedere traduzione giurata, apostille o legalizzazione. L'elenco dipende dal paese e dalla transazione; confermarlo in anticipo con un notaio e la banca.
5. Documentare la fonte dei fondi. Banche, notai e intermediari assolvono agli obblighi antiriciclaggio. Preparare estratti conto, contratti di vendita, redditi, documenti aziendali o altre prove della provenienza del denaro e pianificare il tempo per un trasferimento estero e un controllo di conformità dei dati.
6. Controlla il registro fondiario e ipotecario polacco e le basi della proprietà. Il libro riporta il proprietario, i diritti, le pretese e le ipoteche, ma l'analisi completa comprende anche l'atto di acquisto, il coniuge, gli inquilini, la comunità e i fatti. Richiedi una spiegazione dei termini polacchi, non solo una traduzione letterale.
7. Calcola le tasse in Polonia e nel paese di residenza. Possono essere importanti accordi PCC, IVA, IRPEF su locazione o vendita, imposta sugli immobili e accordi contro la doppia imposizione. Verifica gli effetti transfrontalieri prima dell'acquisto con un consulente che abbia familiarità con entrambi i sistemi.
8. Confronta i finanziamenti prima di fare un'offerta. Le banche polacche si differenziano per i requisiti per i non residenti, valuta di reddito, documenti e contributo proprio. Il colloquio iniziale non è una decisione sul credito; includere scadenze realistiche e condizioni di finanziamento nel contratto.
9. Quando si presenta una procura, utilizzare la forma corretta. La portata e la forma della procura devono corrispondere all'attività e il documento straniero può richiedere l'apostille, la legalizzazione e la traduzione. Non utilizzare un modello generale senza l'approvazione del notaio che conduce la transazione.
10. Al momento dell'affitto verificare proprietario, costi e tipologia di contratto. La locazione occasionale può richiedere una dichiarazione notarile e l'indicazione di locali alternativi. Richiedi l'intero costo mensile, un verbale, una copia del certificato energetico e una spiegazione in inglese delle clausole, ma firma una versione le cui conseguenze sono state chiaramente concordate.