Guida del venditore

Polonia · pratica di transazione

I 10 consigli più importanti per la vendita di immobili in Polonia

Le linee guida seguenti descrivono le realtà transazionali polacche secondo lo status giuridico e la pratica alla data di pubblicazione. Non sostituiscono l'analisi di uno specifico catasto catastale e ipotecario, la contrattualistica o la singola consulenza legale, fiscale, creditizia o tecnica.

1. Cominciamo dal diritto di proprietà, non dall'annuncio. Scarica il contenuto aggiornato del registro catastale e ipotecario e prepara il documento di acquisto: atto notarile, delibera successoria, certificato successorio o altro documento idoneo. Controlla tutte e quattro le sezioni del libro, inclusi sinistri, servitù e ipoteche. Se i locali sono sprovvisti di libro, accertare i documenti richiesti dalla cooperativa e dal notaio.
2. Calcolare l'imposta prima di fissare il prezzo minimo. La vendita privata prima della scadenza dei cinque anni dalla fine dell'anno di acquisto o di costruzione può richiedere la PIT-39 e l'imposta sul reddito. L'esenzione per finalità abitative personali ha termini e condizioni di legge; le spese devono essere documentate. In caso di eredità, donazione, comunione dei beni o attività d'impresa, chiedi ad un consulente fiscale di valutare il caso specifico.
3. Risolvere il mutuo con la banca prima di trovare un acquirente. Chiedere alla banca il saldo corrente, le condizioni di estinzione anticipata, il numero del conto tecnico e un documento che specifichi le condizioni per la concessione del consenso alla cancellazione del mutuo. La data di scadenza dei certificati bancari deve essere sincronizzata con quella del contratto e del finanziamento dell'acquirente.
4. Raccogliere documenti relativi all'edificio e ai locali. Preparare un certificato di assenza di arretrati, informazioni sull'affitto, fondo di ristrutturazione, delibere e lavori previsti, nonché documenti relativi alla registrazione o alla locazione, se importanti. Gli acquirenti devono essere consapevoli dei costi e delle responsabilità che non sono mostrati nelle foto.
5. Ordina per tempo il tuo attestato di prestazione energetica. Quando si vende un locale o un edificio esistente, il venditore generalmente fornisce all'acquirente un certificato al momento della conclusione del contratto; l'acquirente non può rinunciare a tale diritto. Il numero del certificato stesso dovrebbe essere incluso nell'annuncio, se il certificato è stato preparato.
6. Prezzo basato su proprietà comparabili e sulla domanda reale. I prezzi di offerta mostrano le aspettative dei venditori, non l'esito della transazione. Confrontare lo stesso tipo di legge, norma, età dell'edificio, piano, esposizione, microubicazione e data dei dati; a Varsavia, utilizzare anche il registro pubblico dei prezzi immobiliari, ricordando il ritardo e la portata dei dati.
7. Controlla l'offerta dell'acquirente come pacchetto di termini. Il prezzo è solo un elemento. Chiedi informazioni sulla fonte del finanziamento, sui tempi necessari, sulla vendita di un altro immobile e sulle condizioni della banca. Un’offerta più bassa e ben garantita può essere più fattibile di un’offerta più alta con molte condizioni.
8. Non utilizzare il deposito e il pagamento anticipato in modo intercambiabile. Il Codice Civile attribuisce al deposito determinati effetti, salvo diversa decisione delle parti. Nella bozza di accordo, annotare la natura del pagamento, le condizioni per la sua restituzione o trattenuta, le scadenze, i documenti e le conseguenze del rifiuto del credito, prima che il denaro venga trasferito.
9. Adeguare la forma del contratto preliminare al rischio. Un contratto sotto forma di atto notarile può fornire pretese più forti di una semplice forma scritta, ma richiede spese e un'attenta progettazione. Il notaio è imparziale; in caso di situazione controversa o insolita, l'avvocato del venditore dovrebbe analizzare gli interessi del venditore.
10. Concludere l'accordo con il protocollo, non con l'atto in sé. Concordare il meccanismo di pagamento, la data di rilascio, l'attrezzatura, le letture dei contatori, il numero di chiavi, i documenti per la comunità o la cooperativa e il metodo di pagamento delle tariffe. Nella perizia registrare lo stato dei locali e tutto ciò che rimane nell'immobile.