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As 10 dicas mais importantes para um investidor imobiliário na Polónia

As diretrizes abaixo descrevem as realidades das transações polacas de acordo com o estatuto jurídico e a prática à data da publicação. Não substituem a análise de registo predial e hipotecário específico, contrato ou assessoria jurídica, fiscal, creditícia ou técnica individual.

1. Determine a estrutura e operação tributária antes de comprar. O arrendamento privado, a atividade empresarial, a empresa, as instalações residenciais e comerciais podem levar a diferentes consequências em matéria de IRS, IRC, IVA, PCC e custos. Não escolha um formulário baseado apenas em uma taxa de imposto.
2. Separe o preço da oferta do valor da transação. Em Varsóvia, compare os anúncios com os dados do Registo de Preços Imobiliários, tendo em conta data, tipo de lei, norma, área, piso, edifício e microlocalização. A mediana distrital não fixa o preço de uma unidade específica.
3. Verifique o estatuto jurídico completo e a viabilidade de implementação da estratégia. O registo predial e hipotecário é o começo. Verifique o documento de compra, inquilinos, servidões, reclamações, hipoteca, modo de utilização, independência das instalações e conformidade da função planeada com os regulamentos e documentos de construção.
4. Leia o plano local e o entorno do investimento. Planos de desenvolvimento local, planos pendentes, proteção de conservação, estradas planejadas e novos investimentos afetam o arrendamento, a visualização e a liquidez da revenda. A ausência de um plano não significa ausência de risco, verifique também as decisões e estudos municipais disponíveis para a área.
5. Calcule o resultado depois de todos os custos. Inclui impostos sobre transações, cartório, financiamento, reforma, equipamentos, seguros, gestão, taxas comunitárias, vagas, reparos, impostos sobre propriedade e custo de vendas. Separe a rentabilidade bruta do fluxo de caixa após o financiamento.
6. Não assuma a depreciação do apartamento sem verificação. A regulamentação polaca limitou a depreciação fiscal de edifícios e instalações residenciais; instalações comerciais e certas estruturas requerem avaliação separada. O modelo de investimento também deverá funcionar com uma abordagem conservadora em relação aos impostos.
7. Determine se a transação está sujeita a IVA ou PCC. A situação do vendedor, tipo de imóvel, primeira ocupação e modo de utilização podem alterar os encargos e a possibilidade de dedução do IVA. No caso de estabelecimentos comerciais e compras a empresários, a análise antes da assinatura do contrato é particularmente importante.
8. Revise as condições do edifício, não apenas das instalações. Resoluções comunitárias, fundo de renovação, telhado, fachada, elevadores, risers, garagem e disputas legais podem criar subsídios futuros ou restrições periódicas de aluguel. Solicite documentos e atas, não apenas a garantia verbal do intermediário.
9. Teste a demanda por um produto específico. O número de habitantes do distrito não é suficiente. Verifique instalações competitivas, tempo de exposição, sazonalidade, perfil do inquilino, acessos, universidades ou escritórios e custo das alternativas. A opção conservadora deveria incluir aluguel e vacância mais baixos.
10. Anote seu plano de saída antes de entrar. Determine para quem as instalações podem ser revendidas, como o financiamento afeta o prazo, o que funciona para aumentar a liquidez e o que você fará se os impostos ou a demanda mudarem. Um investimento sem cenário alternativo depende mais de uma suposição.