Contratos imobiliários e processo de transação

Polônia · segurança de processo

As 10 verificações jurídicas e processuais mais importantes antes de uma transação na Polónia

As diretrizes abaixo descrevem as realidades das transações polacas de acordo com o estatuto jurídico e a prática à data da publicação. Não substituem a análise de registo predial e hipotecário específico, contrato ou assessoria jurídica, fiscal, creditícia ou técnica individual.

1. Determine o tipo exato de direito que é objeto da transação. A propriedade separada de instalações, a lei de propriedade cooperativa, a propriedade de terras, o usufruto perpétuo e a participação em bens imóveis exigem documentos diferentes e envolvem riscos diferentes. O nome “apartamento” no anúncio não especifica a sua forma jurídica.
2. Leia o cadastro atual de terrenos e hipotecas no sistema oficial. A Seção I descreve a propriedade e os direitos relacionados à sua titularidade, a Seção II descreve o proprietário, a Seção III descreve as limitações, reivindicações e servidões e a Seção IV descreve a hipoteca. Verifique também as referências a aplicativos não reconhecidos, pois o conteúdo do livro pode sofrer alterações.
3. Verifique a identidade, representação e estado civil das partes. Verifique as provas, procurações, forma de representação da empresa, copropriedade, bens conjugais, herança e consentimentos necessários. Um documento estrangeiro pode exigir apostila, legalização ou tradução juramentada.
4. Verifique os direitos de terceiros fora da hipoteca. O arrendamento, o arrendamento vitalício, a servidão, a reclamação ao abrigo de um contrato preliminar, a execução, o direito de preferência ou a utilização do imóvel pela pessoa podem afectar a libertação e o valor. Nem todas as circunstâncias importantes podem ser percebidas durante uma inspeção.
5. Alinhe o documento pré-escritura com a finalidade real. O contrato de reserva serve para excluir temporariamente o imóvel da oferta, o acordo preliminar compromete-se com o acordo final e a escritura transfere o direito. Cada documento deve definir claramente o objeto, preço, prazos, condições e consequência do incumprimento.
6. Distinguir entre um depósito e um adiantamento. A caução produz os efeitos previstos no Código Civil, salvo disposição em contrário do contrato; o adiantamento é essencialmente parte do benefício futuro. O nome e as cláusulas devem ser consistentes, principalmente em caso de crédito, vícios legais ou não entrega de documentos.
7. Anote as condições precedentes e os prazos para que possam ser implementadas. A decisão de crédito, a extinção de uma hipoteca, a divisão, o consentimento da autoridade, o documento de herança ou o direito de preferência levam tempo. O contrato deverá indicar comprovante de cumprimento e o procedimento caso o prazo não seja cumprido.
8. Lembre-se de que um notário é imparcial. O notário garante a conformidade das atividades com a lei e recolhe determinados impostos e taxas, mas não substitui um consultor pessoal negociando no interesse de uma das partes ou um exame técnico e fiscal completo.
9. Pagamento seguro e exclusão de cobranças em um único agendamento. Contas bancárias, reembolso do empréstimo do vendedor, promessa de cancelamento da hipoteca, depósito notarial ou outros mecanismos devem ser descritos antes da escritura. Confirme os dados da sua conta através de um canal independente para reduzir o risco de fraude.
10. Fechar lançamentos, emissão e documentação pós-escritura. Confirmar a apresentação de pedidos de registo predial e hipotecário, pagamento, relatório, contadores, chaves, equipamentos e notificação da comunidade, cooperativa ou fornecedores. Guarde a sua escritura, faturas, certificado energético, documentos bancários e atas juntos.