Guia do vendedor

Polônia · prática de transação

As 10 dicas mais importantes para vender imóveis na Polónia

As diretrizes abaixo descrevem as realidades das transações polacas de acordo com o estatuto jurídico e a prática à data da publicação. Não substituem a análise de registo predial e hipotecário específico, contrato ou assessoria jurídica, fiscal, creditícia ou técnica individual.

1. Comece pelo direito à propriedade, não pelo anúncio. Faça o download do conteúdo atual do registo predial e hipotecário e prepare o documento de compra: escritura notarial, resolução de herança, certidão de herança ou outro documento adequado. Verifique todas as quatro seções do livro, incluindo reivindicações, servidões e hipotecas. Caso o local não possua livro, determine os documentos exigidos pela cooperativa e pelo notário.
2. Calcule o imposto antes de definir o preço mínimo. A venda privada antes de decorridos cinco anos a partir do final do ano de compra ou construção pode exigir PIT-39 e imposto de renda. A isenção para fins de habitação própria tem prazos e condições legais; as despesas devem ser documentadas. No caso de herança, doação, bens comuns ou atividade empresarial, solicite a um consultor fiscal que avalie o caso específico.
3. Resolva a hipoteca com o banco antes de encontrar um comprador. Solicite ao banco o saldo atual, as condições de reembolso antecipado, o número técnico da conta e um documento que especifique as condições para a concessão do consentimento para o cancelamento da hipoteca. O prazo de validade dos certificados bancários deve estar sincronizado com o contrato e o financiamento do comprador.
4. Coletar documentos de construção e instalações. Elaborar certidão de inadimplência, informações sobre aluguel, fundo de reforma, resoluções e obras previstas, bem como documentos referentes a registro ou locação, caso sejam importantes. Os compradores devem estar cientes dos custos e responsabilidades que não são mostrados nas fotos.
5. Encomende o seu certificado de desempenho energético em tempo útil. Ao vender um imóvel ou edifício existente, o vendedor geralmente fornece ao comprador um certificado no momento da celebração do contrato; o comprador não pode renunciar a este direito. O próprio número do certificado deve ser incluído no anúncio, caso o certificado tenha sido preparado.
6. Preço baseado em propriedades comparáveis e procura real. Os preços de oferta mostram as expectativas dos vendedores, não o resultado da transação. Compare o mesmo tipo de lei, norma, idade da construção, piso, exposição, microlocalização e data dos dados; em Varsóvia, utilize também o Registo Público de Preços Imobiliários, lembrando-se da demora e abrangência dos dados.
7. Verifique a oferta do comprador como um pacote de termos. O preço é apenas um elemento. Peça informações sobre a fonte de financiamento, o prazo necessário, a venda de outro imóvel e os termos e condições do banco. Uma oferta mais baixa e bem garantida pode ser mais viável do que uma oferta mais alta com muitas condições.
8. Não use depósito e pagamento antecipado de forma intercambiável. O Código Civil confere ao depósito determinados efeitos, salvo decisão em contrário das partes. Na minuta do contrato, anote a natureza do pagamento, as condições para sua devolução ou retenção, prazos, documentos e as consequências da recusa do crédito, antes da transferência do dinheiro.
9. Combine a forma do contrato preliminar com o risco. Um contrato na forma de escritura notarial pode fornecer reivindicações mais fortes do que uma simples forma escrita, mas requer despesas e um design cuidadoso. O notário é imparcial; em caso de situação polêmica ou atípica, o próprio advogado do vendedor deverá analisar os interesses do vendedor.
10. Feche o acordo com o protocolo, não com o ato em si. Acordar o mecanismo de pagamento, data de lançamento, equipamentos, leituras de medidores, número de chaves, documentos da comunidade ou cooperativa e forma de liquidação das taxas. No relatório, registre o estado das instalações e tudo o que resta no imóvel.