Ghidul vânzătorului

Polonia · practica tranzacțiilor

Cele mai importante 10 sfaturi pentru vânzarea imobiliară în Polonia

Orientările de mai jos descriu realitățile tranzacțiilor poloneze în conformitate cu statutul juridic și practica la data publicării. Ele nu înlocuiesc analiza unui anumit registru funciar și ipotecar, contract sau consultanță juridică, fiscală, creditară sau tehnică individuală.

1. Începeți cu dreptul la proprietate, nu cu reclama. Descărcați conținutul actual al registrului funciar și ipotecar și pregătiți documentul de cumpărare: act notarial, rezoluție de moștenire, certificat de moștenire sau alt document corespunzător. Verificați toate cele patru secțiuni ale cărții, inclusiv creanțe, servituți și ipoteci. În cazul în care localul nu dispune de carte, determinați documentele solicitate de cooperativă și de notar.
2. Calculați taxa înainte de a stabili prețul minim. Vânzarea privată înainte de expirarea a cinci ani de la sfârșitul anului de cumpărare sau construcție poate necesita PIT-39 și impozit pe venit. Scutirea pentru locuințe personale are termene și condiții legale; cheltuielile trebuie documentate. În cazul unei moșteniri, donații, proprietăți comune sau activități de afaceri, solicitați unui consilier fiscal să evalueze cazul specific.
3. Soluționați ipoteca cu banca înainte de a găsi un cumpărător. Solicitați băncii soldul curent, condițiile de rambursare anticipată, numărul tehnic de cont și un document în care se precizează condițiile de acordare a acordului de anulare a ipotecii. Data de expirare a certificatelor bancare trebuie să fie sincronizată cu contractul și cu finanțarea cumpărătorului.
4. Colectați documentele clădirii și sediului. Întocmește un certificat de lipsă de restanțe, informații despre chirie, fond de renovare, rezoluții și lucrări planificate, precum și documente privind înregistrarea sau închirierea, dacă sunt importante. Cumpărătorii ar trebui să fie conștienți de costurile și obligațiile care nu sunt afișate în fotografii.
5. Comandați în timp util certificatul de performanță energetică. La vânzarea unui local sau clădire existent, vânzătorul furnizează, în general, cumpărătorului un certificat la încheierea contractului; cumpărătorul nu poate renunța la acest drept. Numărul certificatului în sine ar trebui inclus în anunț, dacă certificatul a fost pregătit.
6. Prețul se bazează pe proprietăți comparabile și pe cererea reală. Prețurile ofertei arată așteptările vânzătorilor, nu rezultatul tranzacției. Comparați același tip de lege, standard, vechime, etaj, expunere, micro locație și data datelor; în Varșovia, utilizați, de asemenea, Registrul public al prețurilor imobiliare, amintindu-vă despre întârzierea și domeniul de aplicare al datelor.
7. Verificați oferta cumpărătorului ca pachet de condiții. Pretul este doar un element. Solicitați informații despre sursa de finanțare, timpul necesar, vânzarea altei proprietăți și termenii și condițiile băncii. O ofertă mai scăzută, bine asigurată poate fi mai fezabilă decât o ofertă mai mare, cu multe condiții.
8. Nu utilizați interschimbabil depozitul și plata în avans. Codul civil dă depozitului anumite efecte, dacă părțile nu hotărăsc altfel. În proiectul de acord, notați natura plății, condițiile pentru returnarea sau reținerea acesteia, termenele, documentele și consecințele refuzului creditului, înainte de transferul banilor.
9. Potriviți forma contractului preliminar cu riscul. Un contract sub forma unui act notarial poate oferi pretenții mai puternice decât o simplă formă scrisă, dar necesită cheltuieli și o proiectare atentă. Notarul este imparțial; în cazul unei situații controversate sau neobișnuite, propriul avocat al vânzătorului ar trebui să analizeze interesele vânzătorului.
10. Încheiați înțelegerea cu protocolul, nu cu actul în sine. Acordați mecanismul de plată, data lansării, echipamentul, citirile contorului, numărul de chei, documentele pentru comunitate sau cooperativă și modalitatea de decontare a taxelor. În raport, înregistrați starea localului și tot ceea ce rămâne în proprietate.